（2004年12月31日）
【提要】申請(qǐng)人××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被申請(qǐng)人××科技集團(tuán)股份有限公司、被申請(qǐng)人××科技私人有限公司、被申請(qǐng)人××投資有限公司于1996年 11月15日共同簽署《××置業(yè)有限公司合同書(shū)》，約定四方共同設(shè)立合營(yíng)公司，申請(qǐng)人負(fù)責(zé)協(xié)助辦理相關(guān)審批手續(xù)，在項(xiàng)目竣工后分配500平方米公寓，不參加其他利潤(rùn)分配，也不承擔(dān)合營(yíng)公司的虧損。申請(qǐng)人要求被申請(qǐng)人根據(jù)合同約定向其分配500平方米公寓，被申請(qǐng)人則認(rèn)為項(xiàng)目尚未竣工、分配條件尚不成就。仲裁庭認(rèn)為，根據(jù)合同約定和相關(guān)法律規(guī)定，申請(qǐng)人可以分配 500平方米公寓，但分配條件是項(xiàng)目整體竣工，因此，被申請(qǐng)人應(yīng)在項(xiàng)目整體竣工后向申請(qǐng)人分配。
【關(guān)鍵詞】 竣工驗(yàn)收 合同解釋
中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)（下稱(chēng)仲裁委員會(huì)）根據(jù)申請(qǐng)人××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被申請(qǐng)人××科技集團(tuán)股份有限公司（下稱(chēng)被申請(qǐng)人一）、被申請(qǐng)人××科技私人有限公司（下稱(chēng)被申請(qǐng)人二）、被申請(qǐng)人××投資有限公司（下稱(chēng)被申請(qǐng)人三，三被申請(qǐng)人合稱(chēng)被申請(qǐng)人）于1996年11月15日簽訂的《××置業(yè)有限公司合 同書(shū)》中的仲裁條款以及申請(qǐng)人于2004年6月9日提交的書(shū)面仲裁申請(qǐng)，受理了上述合同項(xiàng)下的房產(chǎn)合資爭(zhēng)議案。
仲裁委員會(huì)根據(jù)《仲裁規(guī)則》規(guī)定成立以××為首席仲裁員，××和××為仲裁員的仲裁庭，審理本案。
仲裁庭于2004年9月6日在北京開(kāi)庭審理本案。申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人均委派仲裁代理人參加了庭審。庭審中，雙方均就本案事實(shí)和法律問(wèn)題作了口頭陳述和辯論，就所提交的所有證據(jù)材料進(jìn)行了質(zhì)證，回答了仲裁庭的庭審調(diào)查提問(wèn)，并進(jìn)行了最終陳述。
庭審后，雙方提交了最后陳述，仲裁委員會(huì)進(jìn)行了轉(zhuǎn)交。
仲裁庭于2004年12月31日作出本裁決書(shū)。
現(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見(jiàn)以及裁決內(nèi)容分述如下:
一、案 情
1996年11月15日，申請(qǐng)人與三被申請(qǐng)人簽署《××置業(yè)有限公司合同書(shū)》。四方在合同中約定合作成立××置業(yè)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)合營(yíng)公司）。合同約定:合營(yíng)公司的經(jīng)營(yíng)范圍是開(kāi)發(fā)建設(shè)“××廣場(chǎng)”;合作條件為申請(qǐng)人負(fù)責(zé)申辦和成立合營(yíng)公司、以合營(yíng)公司名義向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)并獲得有關(guān)的一切批準(zhǔn)文件和證書(shū)并在項(xiàng)目開(kāi)工后按政府有關(guān)規(guī)定辦好商品房外銷(xiāo)預(yù)售許可證，被申請(qǐng)人一負(fù)責(zé)提供開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，被申請(qǐng)人二和被申請(qǐng)人三負(fù)責(zé)提供注冊(cè)資金并進(jìn)行項(xiàng)目融資; 合營(yíng)公司的利潤(rùn)分配及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)為:（1）項(xiàng)目建成后，其中部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配:被申請(qǐng)人一:辦公用房，1600平方 米;申請(qǐng)人:公寓住宅，500平方米;被申請(qǐng)人二:辦公用房，1500平方米;公寓住宅1000平方米;被申請(qǐng)人三:辦公用房，1500平方米。（2）項(xiàng)目建成后，除第1項(xiàng)約定之物業(yè)外，合營(yíng)公司以物業(yè)租售、轉(zhuǎn)讓等方式為合營(yíng)公司創(chuàng)造的收入，在扣除合營(yíng)公司所有成本和費(fèi)用以及向中國(guó)政府繳納企業(yè)所有稅務(wù)后，剩余的凈利潤(rùn)分配比例為:被 申請(qǐng)人一:分得利潤(rùn)25%;被申請(qǐng)人二:分得利潤(rùn)30.6%;被申請(qǐng)人 三:分得利潤(rùn)44.4%。（3）如果合營(yíng)公司有虧損，被申請(qǐng)人一、被申請(qǐng)人二及被申請(qǐng)人三按以上凈利潤(rùn)分配各自分擔(dān)其在合營(yíng)公司注冊(cè)資本范圍內(nèi)的虧損及風(fēng)險(xiǎn)。
合同及合營(yíng)公司章程簽訂后，1996年12月9日申請(qǐng)人和三被申請(qǐng)人又召開(kāi)了第一次全體股東會(huì)議，經(jīng)過(guò)討論一致決定修改合同及章程。
修改后的合同第21條約定“乙方（即申請(qǐng)人）責(zé)任（1）負(fù)責(zé)辦理成立合營(yíng)公司，向政府有關(guān)部門(mén)進(jìn)行申報(bào)，取得批準(zhǔn);（2）負(fù)責(zé)在合營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目開(kāi)工后按照有關(guān)規(guī)定取得有關(guān)項(xiàng)目的《商品房外銷(xiāo)預(yù)售許可證》;（3）協(xié)助合營(yíng)公司向政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)并獲得與該 地塊及合營(yíng)公司所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目有關(guān)的批準(zhǔn)文件和證書(shū)”。
申請(qǐng)人稱(chēng)其根據(jù)上述約定協(xié)助合營(yíng)公司取得相關(guān)批準(zhǔn)文件和證書(shū)，但在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成以后，被申請(qǐng)人始終以該項(xiàng)目沒(méi)有竣工為借口，不履行合同約定的義務(wù)。不向申請(qǐng)人給付500平方米的公寓住宅。申請(qǐng)人遂依據(jù)合同中的仲裁條款，向仲裁委員會(huì)提起仲裁申請(qǐng)。
申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求如下:
①請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人給付申請(qǐng)人公寓住宅500平方米;
②請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)本案仲裁費(fèi)用和代理費(fèi)。
被申請(qǐng)人答辯稱(chēng)，根據(jù)目前合營(yíng)公司的經(jīng)營(yíng)以及項(xiàng)目的現(xiàn)狀，物業(yè)還不具備分配的條件，具體理由如下:
1.項(xiàng)目尚未竣工
項(xiàng)目雖然取得《商品房外銷(xiāo)預(yù)售許可證》，但是公安局消防局對(duì)建設(shè)工程消防驗(yàn)收的結(jié)論為不合格，該驗(yàn)收意見(jiàn)的日期為2004年6月11日。鑒于消防驗(yàn)收不合格，上面提到的消防驗(yàn)收之后的程序都是無(wú)法進(jìn)行的，因此項(xiàng)目工程尚未竣工是十分明確的事實(shí)。
根據(jù)合同第31條第1項(xiàng)之約定，部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配應(yīng)該在項(xiàng)目建成后進(jìn)行，故由于項(xiàng)目工程尚未竣工，不符合分配條件。
2.目前分配物業(yè)不符合法律規(guī)定
《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第22條規(guī)定“中外合作者依照合作企業(yè)合同的約定，分配收益或者產(chǎn)品，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和虧損”;《中外合作經(jīng) 營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第43條規(guī)定“中外合作者可以采用分配利潤(rùn)、分配產(chǎn)品或者合作各方共同商定的其他方式分配收益。采用分配產(chǎn) 品或者其他方式分配收益的，應(yīng)當(dāng)按照稅法的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算應(yīng)納 稅額?！?/span>
項(xiàng)目工程尚未竣工，所有決算工作尚不能進(jìn)行，項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作也沒(méi)有全部完成，公司經(jīng)營(yíng)是否盈利無(wú)法計(jì)算?；谏鲜鲆蛩?，項(xiàng)目的所得稅、土地增值稅等稅款都不能確定和進(jìn)行申報(bào)，目前分配物業(yè) 明顯違反法律規(guī)定。
3.申請(qǐng)人沒(méi)有履行完合同約定的義務(wù)
合同第16條“乙方（即申請(qǐng)人）:負(fù)責(zé)申辦和成立合營(yíng)公司、以合營(yíng)公司名義向北京市政府有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)并獲得有關(guān)的一切批準(zhǔn)文件和證書(shū)”。根據(jù)這一約定，申請(qǐng)人有義務(wù)負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目工程竣工的全部手續(xù)，但是目前項(xiàng)目尚未竣工，所有竣工手續(xù)有待辦理。
鑒于申請(qǐng)人還有應(yīng)盡義務(wù)沒(méi)有履行或者沒(méi)有完全履行，因此目前不宜對(duì)物業(yè)進(jìn)行分配。
4.被申請(qǐng)人無(wú)法向申請(qǐng)人提供要求分配的物業(yè)被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人一樣是合營(yíng)公司的股東，根據(jù)合同與申請(qǐng)人一樣擁有分配利潤(rùn)獲得物業(yè)的權(quán)利，無(wú)論是根據(jù)合同的約定還是根 據(jù)法律的規(guī)定都不應(yīng)該承擔(dān)向申請(qǐng)人提供利潤(rùn)分配的義務(wù)。另外，被申請(qǐng)人并非是房屋的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)權(quán)提供他人名下的財(cái)產(chǎn)給申請(qǐng)人。
二、仲裁庭意見(jiàn)
（一）關(guān)于法律適用
《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施細(xì)則》第55條規(guī)定:“合作企業(yè)合同的訂立、效力、解釋、履行及其爭(zhēng)議的解決，適用中國(guó)法律?！睋?jù)此，仲裁庭認(rèn)為，解決本案爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)適用中國(guó)法律。
（二）關(guān)于申請(qǐng)人的第1項(xiàng)仲裁請(qǐng)求
申請(qǐng)人請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人給付其公寓住宅500平方米。
仲裁庭注意到，雙方均認(rèn)可本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)——申請(qǐng)人取得分配 的條件就是該條中約的“項(xiàng)目建成后”，但雙方對(duì)該條件理解不同，導(dǎo)致?tīng)?zhēng)議。
申請(qǐng)人認(rèn)為“項(xiàng)目建成后”指的就是公寓竣工驗(yàn)收后，而被申請(qǐng)人則認(rèn)為“項(xiàng)目建成后”指的是包括公寓和寫(xiě)字樓在內(nèi)的整體工程 竣工驗(yàn)收后。
申請(qǐng)人還認(rèn)為其僅參與部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)分配，即取得500平方米住宅公寓，而不享受利潤(rùn)分配，也不承擔(dān)合營(yíng)公司的虧損及風(fēng)險(xiǎn)，因此其現(xiàn)在即可取得分配。被申請(qǐng)人則認(rèn)為申請(qǐng)人作為合營(yíng)公司的股東，公司盈虧應(yīng)與其直接相關(guān)，因此，在合營(yíng)公司大量負(fù)債未清償、項(xiàng)目進(jìn)行貸款抵押的情況下，不能現(xiàn)在就進(jìn)行分配。
《合同法》第125條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思?！敝俨猛フJ(rèn)為，在雙方對(duì)本案合同第31條中的“項(xiàng)目建成后”理解不同時(shí)，應(yīng)依據(jù)本案 合同的相關(guān)條款來(lái)確定該約定的真實(shí)意思。仲裁庭注意到，本案合同第10條約定:合營(yíng)公司的建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)為“××廣場(chǎng)”，建設(shè)內(nèi)容為“包括寫(xiě)字樓、公寓、購(gòu)物中心、商品批發(fā)市場(chǎng)、會(huì)議及展廳、賓館（飯店）、餐飲、娛樂(lè)俱樂(lè)部、兒童樂(lè)園及附屬配套設(shè)施為一體的綜合性現(xiàn)代化建筑群”;合同第12條第3款約定:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分兩期，第一期工程占地為0.4至0.8公頃，建筑面積為3萬(wàn)平方米，在第一期工程完工后，合營(yíng)公司應(yīng)確保在第一期工程竣工之日起計(jì)算之36個(gè)月內(nèi)進(jìn)行第二期工程之施工。據(jù)此，仲裁庭認(rèn)為，合同第31條所指 “項(xiàng)目”應(yīng)為合同第10條中列明的包括公寓樓、辦公樓及配套設(shè)施等在內(nèi)的整體工程，而非合同第12條約定的分期開(kāi)發(fā)之第一期，即申請(qǐng)人所主張的公寓。
關(guān)于申請(qǐng)人要求物業(yè)的分配與合營(yíng)公司利潤(rùn)分配問(wèn)題，根據(jù)《合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第22條規(guī)定:“中外合作者依照合作企業(yè)合同的約定，分配收益或者產(chǎn)品，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和虧損”，本案合同第31條中明確約定“項(xiàng)目建成后，其中部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配”，其中申請(qǐng)人分配500平方米住宅公寓。在約定的部分物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配外， “合營(yíng)公司以物業(yè)租售、轉(zhuǎn)讓等方式為合營(yíng)公司創(chuàng)造的收入”，“剩余的凈利潤(rùn)”由被申請(qǐng)人按比例分配，如果合營(yíng)公司有虧損亦由被申請(qǐng)人“按凈利潤(rùn)分配各自分擔(dān)其在合營(yíng)公司注冊(cè)資本范圍內(nèi)的虧損與風(fēng)險(xiǎn)”，即申請(qǐng)人不參加利潤(rùn)分配也不參加分擔(dān)合營(yíng)公司的虧損與風(fēng)險(xiǎn)。
仲裁庭認(rèn)為，上述本案合同第31條中關(guān)于申請(qǐng)人只分配物業(yè)的產(chǎn)權(quán)不參與其后利潤(rùn)的分配及虧損與風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)的約定并沒(méi)有違反《合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》的規(guī)定，而且本案合同已于1995年6月29日經(jīng)外經(jīng)貿(mào)委批復(fù)生效，因此，申請(qǐng)人要求的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分配并不以合營(yíng)公司的利潤(rùn)分配時(shí)間未到或合營(yíng)公司的銷(xiāo)售租賃工作沒(méi)有全部完成，無(wú)法計(jì)算公司盈利情況或貸款未還或處于虧損狀態(tài)為前提條件，只要本案所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目整體竣工即可分配500平方米住宅公寓。
根據(jù)現(xiàn)有材料，本案所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目中申請(qǐng)人要求分配的公寓已于2002年12月28日經(jīng)勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位共同驗(yàn)收合格，并于2003年3月10日向××建設(shè)委員會(huì)進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案，備案驗(yàn)收意見(jiàn)表明公寓的竣工驗(yàn)收備案文 件齊全。據(jù)此，仲裁庭認(rèn)定，公寓已建成。寫(xiě)字樓于2004年7月15日取得公安局消防局建筑工程消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)，但雙方均未提交寫(xiě)字樓并未竣工驗(yàn)收或已經(jīng)竣工驗(yàn)收的其他相關(guān)證明材料。如果竣工條件具備，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助合營(yíng)公司辦理項(xiàng)目竣工證書(shū);如果竣工條件不具備，申請(qǐng)人也是無(wú)法協(xié)助合作公司辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收證書(shū)的。
仲裁庭認(rèn)為，本案合同中約定的是申請(qǐng)人在“項(xiàng)目建成后”分配500平方米住宅公寓，且合同中明確約定了申請(qǐng)人僅分配500平方米住宅公寓，而不參與利潤(rùn)分配，也不承擔(dān)虧損和風(fēng)險(xiǎn)。因此，申請(qǐng)人可在公寓竣工驗(yàn)收后即進(jìn)行500平方米住宅公寓的產(chǎn)權(quán)分配。
仲裁庭進(jìn)一步認(rèn)為，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，往往是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以前先取得商品房預(yù)售許可證，往往到項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之時(shí)房產(chǎn)預(yù)售已過(guò)半，甚至可能接近預(yù)售完，交房則是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之后。因此，由于根據(jù)本案合同的約定，申請(qǐng)人可分配500平方米的住宅公寓，而且合營(yíng)公司已于2003年9月就早已領(lǐng)取本案所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，而且根據(jù)樓盤(pán)資料顯示，銷(xiāo)售租賃面積已達(dá)7.5萬(wàn)平方米，因此，仲裁庭認(rèn)為，應(yīng)在本裁決作出之日起30日內(nèi)，由被申請(qǐng)人和申請(qǐng)人共同商定具體分配方案以確定申請(qǐng)人可分配的500平方米住宅公寓所在的具體樓座、樓層和房間號(hào)，以便在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后可以按照雙方商定的具體分配方案分配交付給申請(qǐng) 人。
（三）關(guān)于申請(qǐng)人的第2項(xiàng)仲裁請(qǐng)求
申請(qǐng)人請(qǐng)求裁決被申請(qǐng)人承擔(dān)本案仲裁費(fèi)用和代理費(fèi)。仲裁庭認(rèn)為，本案仲裁費(fèi)應(yīng)由申請(qǐng)人承擔(dān)50%，由被申請(qǐng)人承擔(dān)50%。至于申請(qǐng)人請(qǐng)求的代理費(fèi)，根據(jù)本案的情況，仲裁庭不予支持，由申請(qǐng)人自行承擔(dān)。
三、裁 決
綜上，仲裁庭對(duì)本案作出裁決如下:
（1）被申請(qǐng)人應(yīng)在本案所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，將500平方米住宅公寓物業(yè)分配交付給申請(qǐng)人。
（2）本案仲裁費(fèi)由雙方當(dāng)事人按比例分擔(dān)。
本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。
