（2005年3月4日）
【提要】申請人與被申請人簽訂聯(lián)建合同，共同進行聯(lián)建項目的建設(shè)。聯(lián)建項目竣工后，雙方因項目的建筑面積權(quán)益分配產(chǎn)生了糾紛，申請人提起仲裁，請求仲裁庭確認其對聯(lián)建項目的有關(guān)建筑面積享有完全的所有權(quán)。
【關(guān)鍵詞】 聯(lián)建合同 建筑面積權(quán)益分配
中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會（以下簡稱仲裁委員會）根據(jù)申請人××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱申請人）與被申請人××大廈有限公司（以下簡稱被申請人）之間于1998年12月31日簽訂的《××項目聯(lián)建合同》中的仲裁條款以及申請人于2004年7月7日提交的書面仲裁申請，受理了上述合同項下的本爭議仲裁案。
2004年8月2日，被申請人提交了《管轄權(quán)異議申請》。申請人收到仲裁委員會轉(zhuǎn)交的上述材料后作出了回復(fù)。
仲裁委員會在審查了雙方當事人的書面意見和相關(guān)材料后，于2004年8月31日作出（2004）中國貿(mào)仲京字第××××號管轄權(quán)決定，認為根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，仲裁委員會對本案具有管轄權(quán)。
2004年9月23日，仲裁委員會根據(jù)仲裁規(guī)則的規(guī)定，組成以×××為首席仲裁員、××和××為仲裁員的仲裁庭，審理本案。
仲裁庭分別于2004年11月11日、2004年12月22日和2005年1月31日對本案進行了三次開庭審理。申請人和被申請人均委派仲裁代理人參加了庭審。雙方對對方提交的全部證據(jù)進行了質(zhì)證，并就本案的焦點問題陳述了各自的主張，展開了辯論，并回答了仲裁庭提出的問題。仲裁庭還在雙方代理人均在場的情況下，到本案爭議的聯(lián)建項目××大廈進行了現(xiàn)場察看。
雙方均多次提交書面意見和證據(jù)材料。
仲裁庭于2005年3月4日作出本裁決書。
現(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見以及裁決結(jié)果分述如下:
一、案 情
1998年12月31日，申請人與被申請人共同簽訂了《××項目聯(lián)建合同》（以下簡稱98年《聯(lián)建合同》）。后雙方因聯(lián)建項目的部分面積的所有權(quán)歸屬發(fā)生糾紛，無法協(xié)商解決，申請人遂根據(jù)98年《聯(lián)建合同》中的仲裁條款向仲裁委員會提起仲裁。申請人的仲裁請求如下:
（1）請求裁定申請人對××大廈（即聯(lián)建項目———仲裁庭注）首層?xùn)|南角面積為111.79平方米的房屋享有完全的所有權(quán)。
（2）請求裁定申請人對××大廈八層以上寫字樓的房屋建筑面積享有完全的所有權(quán)，被申請人對此部分面積無任何權(quán)益。
（3）裁定被申請人負擔本案的全部仲裁費用。
申請人的仲裁請求所依據(jù)的事實和理由如下:
1996年11月12日，以××控股有限公司、××有限公司和申請人為甲方，與作為乙方的申請人共同簽訂《聯(lián)建合同》（以下簡稱 “96年《聯(lián)建合同》”），合同就甲乙雙方共同投資××項目，建設(shè)集商場和寫字樓及其附屬設(shè)施為一體的綜合性建筑的相關(guān)事宜作了約 定，同時還約定“甲方將分得商場部分，乙方將分得寫字樓部分”。
1996年12月20日，××控股有限公司、××有限公司和申請人合資成立“××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，后于1997年4月28日更名為“××大廈有限公司”，即本案被申請人。
1997年7月9日，即被申請人第一屆第三次董事會達成×號會議紀要，該紀要中明確記錄:將原屬于被申請人部分的首層商場東南角（K，J軸和1—3軸之間部分）的所有權(quán)和使用權(quán)轉(zhuǎn)劃給申請人，三方股東簽字確認后，寫字樓大堂布局不再更改?！逼渲小癒，J軸和1— 3軸之間部分”就是指目前雙方爭議面積為111.79平方米的房屋。
1998年12月31日，被申請人和申請人共同簽訂98年《聯(lián)建合同》。該合同首先否認了96年《聯(lián)建合同》的效力，并約定1998年 12月31日以前合作雙方所有往來函件、會議紀要、合同與該合同內(nèi)容不一致時，以該合同為準。其次確認雙方各自擁有寫字樓辦公總 面積（35l390.20平方米）的構(gòu)成（首層524+8～12層34l866.20平方米）和商場總面積（60l120.13平方米），且保證申請人的辦公總面積不得少于3.45萬平方米。另外，也就面積實際增加部分的處理方式作了明確約定。
2000年8月30日，雙方簽訂《××項目面積分配表》（以下簡稱《面積分配表》）。2002年4月11日，雙方簽訂《××項目公攤面積分配原則》（以下簡稱《公攤面積分配原則》）。這兩份文件均是雙方真實意思的體現(xiàn)、合法有效，是98年《聯(lián)建合同》的補充附件。依據(jù) 以上兩份文件，可以確認被申請人再次以書面形式認可申請人在首層擁有3間房屋的面積（其中包括目前雙方爭議的房屋），而且專項說明“3間房屋的面積”不包括公攤面積（即電梯）。按照當時圖紙所確定的申請人所擁有的首層面積為500.84平方米，該面積不含公攤。
2003年2月19日，××市房地產(chǎn)勘探測繪所出具《××市房屋登記表》。該表一方面正式確認了申請人在××大廈中所享有房屋的具體面積;另一方面記載了申請人所享有的首層面積為641.39平方米（包括3間房屋和兩處電梯的面積）。而該首層面積的測繪與雙方簽字確認的《公攤面積分配原則》沒有本質(zhì)差別，只是將原由被申請人承擔的電梯所占公攤面積劃在申請人名下。由此可以看出無論××市房地產(chǎn)勘探測繪所所測首層面積641.39平方米，還是《面積分配表》中雙方確認的首層面積500.84平方米，其數(shù)字的變化并沒有實質(zhì)導(dǎo)致申請人所有的首層3間房屋的面積增大，更不存在所 謂的“權(quán)屬不清”。
現(xiàn)申請人急需辦理獨立的房屋所有權(quán)證，但被申請人卻以××大廈首層?xùn)|南角面積為111.79平方米的房屋權(quán)屬不清為由，拒絕簽字確認，使得申請人遲遲不能辦理獨立的房屋所有權(quán)證。按照（97）JF紀字第（146）號會議紀要、98年《聯(lián)建合同》、2000年8月30日的《面積分配表》和2002年4月11 日的《公攤面積分配原則》之約定，請求仲裁庭確定××大廈首層?xùn)|南角（K，J軸和1—3軸之間部分）面積為111.79平方米的房屋所有權(quán)歸申請人所有。
此外，98年《聯(lián)建合同》明確確認并約定被申請人和申請人聯(lián)建建筑面積分配的基本原則:被申請人將分得商場部分，申請人將分得寫字樓部分。因此，申請人對××大廈八層以上寫字樓的房屋建筑面積享有完全所有權(quán)，被申請人對此部分面積無任何權(quán)益。
被申請人與申請人于2000年簽訂的《面積分配表》和于2002年簽訂的《公攤面積分配原則》，均是雙方真實意思的體現(xiàn)，合法有效且對雙方均有法律約束力。依據(jù)以上兩份文件，雙方又一次以書面形式確認申請人在××大廈八層以上擁有全部寫字樓房屋面積，被 申請人對此部分面積無任何權(quán)益。
但被申請人卻向申請人主張其對××大廈八層以上寫字樓面積為1l085.56平方米的房屋享有所有權(quán)，并因此造成××大廈雙方權(quán)屬確認登記工作無法進行，給申請人造成極大的損失。申請人請求仲裁庭依法裁定申請人對××大廈八層以上寫字樓的房屋面積享有完全的所有權(quán)，以維護申請人的合法權(quán)益。
被申請人答辯的要點總結(jié)如下:
（一）本案爭議合同的由來及爭議的依據(jù)
1.爭議合同的由來
本案爭議涉及的××項目最初為申請人于1994年6月1日從××市國土資源和房屋管理局取得該地塊的土地使用權(quán)，擬以其進行商業(yè)寫字樓開發(fā)之用。1996 年初，申請人與××控股有限公司、××有限公司開始接洽，欲將該項目的部分土地使用權(quán)發(fā)展權(quán)益轉(zhuǎn)讓給上述兩公司，準備共同合作開發(fā)該項目。1996年11 月12日，以上述三公司為甲方、以申請人為乙方，雙方簽署了有關(guān)的合作文件。鑒于項目公司當時尚未成立，無法以其名義簽署相關(guān)的法律文件，以及××項目合作事項涉及內(nèi)容、條件的差異，上述三公司決定同時簽署了兩個不同的獨立合同，即《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》和96年《聯(lián)建合同》，在兩合同中明確寫明設(shè)置項目公司，并約定待項目公司成立后，作為甲方的三公司于《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》及96年《聯(lián)建合同》中的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)移至項目公司，而被申請人就是《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》和 96年《聯(lián)建合同》所指向的項目公司，于1996年12月26日獲得批準成立。后幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓，申請人已不再是被申請人的股東。
××項目正式啟動后，項目發(fā)展至1998年，由于聯(lián)建的方式和條件等發(fā)生變化，各方?jīng)Q定簽署新的聯(lián)建合同以取代原來的96年《聯(lián)建合同》。因項目公司 ———被申請人已經(jīng)成立，便由申請人與被申請人于1998年12月31日重新簽署了98年《聯(lián)建合同》。98年《聯(lián)建合同》主要改變了雙方的聯(lián)建方式和條件，但仍是側(cè)重于聯(lián)建事宜，其僅僅取代了96年《聯(lián)建合同》。而關(guān)于《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》，各方認為內(nèi)容無需修改，所以未再重新簽署，沿用至今。
2.爭議的依據(jù)
被申請人與申請人之間爭議的標的是××大廈東南角及8～12層寫字樓的建筑面積權(quán)益分配事宜，是關(guān)于××大廈11萬平方米以內(nèi)建筑面積的權(quán)益分配事宜。申請人主張請求的依據(jù)是98年《聯(lián)建合同》，但98年《聯(lián)建合同》涉及權(quán)益分配的內(nèi)容僅僅是超過11萬平米以上的部分。本案爭議涉及內(nèi)容，在98年《聯(lián)建合同》中未予規(guī)定，申請人的主張缺乏法律依據(jù)。關(guān)于11萬平方米以內(nèi)建筑面積權(quán)益分配事宜，是在約束雙方權(quán)利義務(wù)的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》中約定的，《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》才是真正約定雙方關(guān)于建筑面積權(quán)益分配的準 確依據(jù)。這是兩個內(nèi)容大不相同，相互獨立、各為有效的合同。作為管轄，以98年《聯(lián)建合同》為依據(jù)是可以的，但實體審理應(yīng)當根據(jù)合同約定的內(nèi)容而定，本案涉及的爭議標的，即雙方權(quán)益的分配，應(yīng)以《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》為基準。
（二）爭議面積權(quán)益分配的由來及相關(guān)問題的澄清
1.爭議面積權(quán)益分配的由來
關(guān)于××大廈的權(quán)益分配，在簽署正式合同之前，各方對權(quán)益的分配及概念就已有了基本共識，約定被申請人的股東××有限公司的母公司和被申請人的股東××控股有限公司分配商場部分的5.75萬平米，申請人分配寫字樓部分的3.45萬平米，同時首層寫字樓專用大堂及電梯間所占用之面積，申請人將從寫字樓面積中扣除，歸還予上述兩公司，并為此于1996年9月28日形成會議紀要。
根據(jù)此精神，1996年11月12日簽署《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》時，正式明確了這一分配方案，并進一步細化了權(quán)益分配的規(guī)則，并確定最終以房地產(chǎn)權(quán)證標明的面積為準。
1997年1月25日，被申請人董事會又對寫字樓大堂占用面積作了研究，同意了申請人的要求，將寫字樓大堂面積增至400平米。
1998年重新簽署98年《聯(lián)建合同》時，對超出11萬平米的面積分配作了約定。2000年8月30日及之后，因申請人急于轉(zhuǎn)讓寫字樓及測繪需要，暫約定了《面積分配表》和《公攤面積分配原則》。
上述文件關(guān)于權(quán)益的分配，總原則是以房管局頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證為準，按照合同約定，商場部分分配給被申請人，寫字樓部分分配給申請人，但寫字樓占用的大堂面積，由申請人以寫字樓的其他面積補償給被申請人。
2.公攤的概念
關(guān)于雙方爭議的寫字樓專用大堂及電梯間的面積涉及公攤，而電梯間是否屬于公用，如何公攤，雙方對此理解不一。被申請人認為，首先在1996年9月28日會議紀要的第2條第3款中，已清楚地記述了電梯間屬于寫字樓專用的性質(zhì)，而非公共設(shè)施，當時各方對電 梯間是公用還是專用即已達成共識。事實上，寫字樓的電梯間完全獨立，與商場隔離，毫不相通，只能供寫字樓使用。申請人認為該電梯間應(yīng)由被申請人全部公攤是沒有道理的。申請人如將寫字樓專用大堂面積與電梯間全部收歸己有，申請人分得的面積就是641.39平米，遠超出其應(yīng)分配的面積。
3.關(guān)于《面積分配表》、《公攤面積分配原則》等文件雙方在關(guān)于《面積分配表》、《公攤面積分配原則》等協(xié)議中明確 規(guī)定，“以上面積均按施工圖紙計算，實際面積以房管局測繪后取得的最終數(shù)據(jù)為準”，這些協(xié)議只是當時為解決測繪問題的臨時方案。因此，在測繪前雙方關(guān)于《面積分配表》、《公攤面積分配原則》等的協(xié)議不能完全作為本案爭議權(quán)屬分配的依據(jù)申請人的仲裁請求所依據(jù)的98年《聯(lián)建合同》并沒有寫明其附件包括《面積分配表》、《公攤面積分配原則》等文件，而上述文件中也沒有寫明是98年《聯(lián)建合同》的附件。故《面積分配表》、《公攤面積分配原則》等文件不是98年《聯(lián)建合同》的附件，不屬于申請人所 依據(jù)的合同仲裁條款提交仲裁的仲裁范圍。
4.房地產(chǎn)測繪部門的測繪登記表所記載之各方名義下的面積數(shù)據(jù)不足以成為權(quán)益分配的依據(jù)。
房地產(chǎn)測繪部門出具的測繪登記表（××市房屋登記表），其測定的面積無疑是權(quán)威、準確的，但權(quán)屬并不是以房地產(chǎn)管理部門的測繪結(jié)果為準。測繪部門關(guān)于此方面的記錄，只是根據(jù)測繪申請人所提供的雙方暫定的分配方案進行登記。準確地說，應(yīng)該根據(jù)測量結(jié)果，按照《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定核定分配雙方所應(yīng)得到的權(quán)益，即建筑面積，而不是以測量結(jié)果證明權(quán)屬分配。
（三）首層?xùn)|南角商場面積的歸屬
根據(jù)規(guī)劃管理部門批準的最初規(guī)劃設(shè)計方案××大廈的建筑面積總共為11萬平方米。按照《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》第四章第11條的規(guī)定，××大廈建成后，被申請人獲得5.75萬平方米的商場建筑面積，申請人獲得不低于3.45萬平方米的寫字樓建筑面積，多出的面積歸被申請人所有。地下二層、三層及屋頂?shù)慕ㄖ娣e按被申請人三分之二，申請人三分之一的比例分配。最終的面積以房屋土地管理部門出具的房產(chǎn)證為準。不僅《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》如此規(guī)定，在申請人堅 持作為依據(jù)的98年《聯(lián)建合同》的第4條，也有同樣的規(guī)定。
鑒于當時是根據(jù)圖紙進行暫測面積，寫字樓兩個專用大堂所占面積約不到400平方米，申請人認為過小，隨后雙方進行協(xié)商，將寫字樓兩個大堂面積之和增加至 400平方米，被申請人在董事會會議上作了記錄確認。如不足400平方米，將××大廈首層?xùn)|南角商場的部分建筑面積補給申請人，同樣申請人同時也應(yīng)按《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》第11條第4款之規(guī)定，用同等的寫字樓面積補償給被申請人。最終房屋土地產(chǎn)管理局測繪部門測出的面積如達到或超過400平方米，則不應(yīng)再以商場的部分面積向申請人補足。故被申請人認為商場東南角面積111.79平方米的建筑面積理應(yīng)歸被申請人所有。
2003年2月，房地產(chǎn)測繪部門測出最終結(jié)果，《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》及董事會紀要中記載的申請人應(yīng)分配的首層所占用之面積遠遠超出400平方米，寫字樓兩個專用大堂面積達到529.6平方米，商場東南角面積111.79平方米。由于作為依據(jù)的面積數(shù)據(jù)的改變，在此之前 被申請人同意以××大廈首層?xùn)|南角商場的部分面積進行補足的前 提條件喪失，故××大廈首層?xùn)|南角商場的部分面積無需再向申請人補足，仍應(yīng)歸被申請人所有。然而事實上，申請人卻始終占有著前述商場部分的面積?！稒?quán)益轉(zhuǎn)讓合同》及98年《聯(lián)建合同》中均寫明 商場面積歸被申請人所有，因此東南角的面積，不應(yīng)歸申請人所有，相反應(yīng)將該面積返還給被申請人。
（四）八層以上寫字樓面積的歸屬
申請人請求確定其擁有××大廈八層以上的全部寫字樓的所有權(quán)。根據(jù)《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》及98年《聯(lián)建合同》的規(guī)定，原則上八層以上寫字樓的面積歸申請人，這一點，被申請人并不否認，但合同中也明確了因?qū)懽謽钦加靡粚由虡I(yè)大堂部分及超出3.45萬平方米以 外的部分應(yīng)由申請人以寫字樓的相應(yīng)面積予以返還，補償給被申請人。故八層以上寫字樓的面積，在最終分配后，不應(yīng)全部歸申請人所有。
根據(jù)《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》第四章的有關(guān)約定，在總建筑面積為11萬平方米的前提下，被申請人獲得一層部分及二至七層5.7平方米的商場面積;申請人獲得不低于 3.45萬平方米的寫字樓面積，多余的面積歸被申請人所有;首層寫字樓專用大堂所占用的面積歸申請人所有;同時從上述申請人所獲得的寫字樓面積中劃出相等的面積歸被申請人所有等。
申請人實際上已占有首層寫字樓專用大堂及部分商場面積641.39平方米，扣除應(yīng)屬于被申請人的111.79平方米商場面積，仍占有529.6平方米。此外，申請人應(yīng)獲得的寫字樓面積為34l500平方米，現(xiàn)測繪部門實際測繪的結(jié)果顯示，申請人獲得的寫字樓面積為 35l055.96平方米，超出《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》約定555.96平方米。依照《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》第11條第2、4款及98年《聯(lián)建合同》第16條第5款規(guī)定，超出34500平方米部分應(yīng)歸被申請人所有，故申請人應(yīng)將其占用的首層大堂529.6平方米和超出34l500平方米的555.96平方 米的寫字樓面積歸還被申請人。
因此，申請人主張全部寫字樓面積，依據(jù)不充分。實際上，申請人不僅無權(quán)主張全部寫字樓面積，反而應(yīng)將上述占用寫字樓專用大堂面積相同的建筑面積和多出的面積還給被申請人。
申請人對《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》問題發(fā)表了進一步意見:
被申請人不是《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》的主體;《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》的爭議解決約定由其他仲裁機構(gòu)管轄解決;《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》涉及項目建筑面積權(quán)屬分配內(nèi)容，早已被最新的以被申請人為主體的98年《聯(lián)建合同》及其后續(xù)文件所徹底更新和替代，因此《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》與本 案無關(guān)。
二、仲裁庭意見
（1）申請人和被申請人都是在中華人民共和國境內(nèi)注冊設(shè)立的公司。依照中華人民共和國法律的有關(guān)規(guī)定，以及雙方簽訂的98年《聯(lián)建合同》第23條的約定，本案爭議應(yīng)當適用中華人民共和國法律。
（2）關(guān)于本案爭議焦點及申請人的仲裁請求。
當事人雙方爭議的焦點是申請人對聯(lián)建項目首層111.79平方米房屋和八層以上寫字樓房屋面積是否享有完全的所有權(quán)。
甲、1998年《聯(lián)建合同》中與上述爭議有關(guān)的雙方投資的分擔和權(quán)益的分配條款主要有:
“第三條 4.總建筑面積約為11萬平方米;”
“第四條 甲方（被申請人，下同———仲裁庭注）保證乙方（申請人，下同———仲裁庭注）在大廈建成后獲得寫字樓總建筑面積不少于3.45萬平方米……”
“第十五條 3.甲乙雙方共同承擔項目的建設(shè)資金。甲方承擔三分之二，乙方承擔三分之一。4.項目每平方米造價若不足7l077.69 元人民幣，剩余資金甲方分得2/3，乙方分得1/3?！?/span>
“第十六條 聯(lián)建項目原初步設(shè)計為11萬平方米，超出11萬平方米的面積按以下原則分配:
1.以政府批準的設(shè)計圖紙為準，計算出辦公和商場分別超出3.45 萬平方米和5.75萬平方米的面積數(shù)值。
2.將辦公和商場的單方造價乘以超出面積，得出超出面積的總價值。
3.將總價值按1/3和2/3的比例計算出辦公和商場應(yīng)分別取得的價值，并折算成甲方應(yīng)取得的商場面積和乙方應(yīng)取得的辦公面積。
4.雙方同意商場實際增加的面積歸甲方所有，辦公實際增加的面積歸乙方所有，地下二層、三層新增加的面積及樓頂?shù)裙膊糠值臋?quán)益，甲、乙方按2/3和1/3享有權(quán)益。
試算:
方法一:
商場增加面積×1/3×商場造價-寫字樓增加面積×2/3×寫字樓造價=乙方擁有商場的權(quán)益。
3144.13×1/3×7549.536-366.2×2/3×6291.28= 6l376l329.717
乙方擁有商場權(quán)益-乙方在一樓面積的造價=須回購的金額
6l376l329.717-524×7l549.536=2l420l372.853元人民幣
方法二: A.項目總建筑面積:116l590.54平方米，其中公共面積:21l080.21平方米。
辦公面積:35l390.20平方米（首層524+八層至十二層34l866.20）。
商場面積:60l120.13平方米。
B.辦公超面積:995平方米（34l866.20-34l500+524×1.2）
商場超面積:2l620.13平方米（60l120.13-57l500）
C.單方分攤投資額:
商場7l549.536元人民幣/平方米;辦公6l291.28元人民幣/平方米。
D.超面積部分折算成總價值:
7l549.536×2l620.13+6l291.28×995=26l040l589.36
E.分別折算成甲方和乙方應(yīng)取得的面積:
商場26l040l589.36×2/3÷7l549.536=2299.531平方米辦公26l040l589.36×1/3÷6l291.28=1379.719平方米
F.甲方實際取得商場面積2l620.13平方米，比應(yīng)得面積多2l620.13-2l299.531=320.599平方米
乙方實際取得辦公面積為995平方米l比應(yīng)得面積少
1l379.719-995=384.719平方米
G.折算成價值為:
320.599×7549.536=2l420l372.853元人民幣
384.719×6291.28=2l420l372.853元人民幣
5.如商場實際增加面積大于甲方應(yīng)取得的面積，多出部分乙方可沖抵其在甲方5%股份的相應(yīng)部分，也可按單方造價取得費用。如乙方寫字樓部分所新增加的面積超過新增加面積的1/3，則按上述方式，由乙方用寫字樓面積或用款項歸還甲方。
6.如房產(chǎn)管理局實測的面積與此次計算的面積數(shù)額不等，其差額仍按上述原則計算并取得各自的權(quán)益。
7.辦理產(chǎn)權(quán)證明時所需繳納的各種交易稅費和手續(xù)費用，由雙方各自承擔?！?nbsp;
仲裁庭注意到，被申請人主張雙方爭議標的是××大廈11萬平方米以內(nèi)建筑面積的權(quán)益分配事宜，是在1996年簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》中約定的，98年《聯(lián)建合同》僅僅規(guī)定超出項目規(guī)劃建筑面積部分的分配辦法，這是兩個內(nèi)容大不相同，相互獨立、各為有效的合 同。仲裁委員會對本案的管轄權(quán)可以98年《聯(lián)建合同》為依據(jù)，但實際審理應(yīng)當根據(jù)合同約定的內(nèi)容而定，本案涉及的爭議標的，應(yīng)以《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》為準。
申請人則認為，被申請人不是《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》的主體;《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》的爭議解決約定由其他仲裁機構(gòu)管轄解決;《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》涉及項目建筑面積權(quán)屬分配內(nèi)容，早已被最新的以被申請人為主體的98年《聯(lián)建合同》及其后續(xù)文件所徹底更新和替代，因此《權(quán) 益轉(zhuǎn)讓合同》與本案無關(guān)。
仲裁庭認為:
（1）被申請人雖然不是《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》簽約時的主體，但是被申請人的全體股東就是當時的簽約人。根據(jù)96年《聯(lián)建合同》第3～ 4條、《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》第3～5條，被申請人就是96年《聯(lián)建合同》所指向的項目公司。盡管有關(guān)各方?jīng)]有簽署變更確認書，但98 年《聯(lián)建合同》中的“鑒于”條款第四點和以后的實際履行，已經(jīng)確認 被申請人是《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》中甲方的權(quán)利和義務(wù)的承繼人。
（2）98年《聯(lián)建合同》不是僅僅約定超出項目規(guī)劃建筑面積部 分的建筑面積權(quán)益分配辦法。例如:其第3～4條，就是約定有關(guān)項目規(guī)劃面積部分的建筑面積權(quán)益的分配事宜。第16條雖然約定了超出11萬平方米面積的分配方法，確定了按申請人1/3、被申請人2/3分配新增建筑面積權(quán)益的原則，明顯改變了《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》第13條中關(guān)于項目面積占有比例的約定，即被申請人股東方占60.02% ，申請人占39.98%（不是33.33%）。但同時在第16條約定的具體分配中，也將屬于原11萬平方米面積范圍的首層大堂524平方米的面積，用以沖抵被申請人多占的新增商場面積。
（3）1996年《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》是被申請人作為支持其主張，提交給仲裁庭的證據(jù)。其中有關(guān)聯(lián)建項目建筑面積權(quán)益分配的約定如果與98年《聯(lián)建合同》的項目建筑面積權(quán)益分配的約定有不一致之處，根據(jù)當事人后來的合意應(yīng)當取代過去的約定原則，仲裁庭只能依 據(jù)98年《聯(lián)建合同》的有關(guān)約定對案件進行審理。
乙、關(guān)于申請人提供的2000年6月3日當事人雙方簽訂的《面積分配表》和2002年4月11日雙方簽訂的《公攤面積分配原則》，仲裁庭認為，這兩份文件是依照98年《聯(lián)建合同》第3～4、第15～16條的有關(guān)約定和當時實測面積的變化，分別通過圖表顯示、文字表 述、圖紙標注等方式，對雙方在聯(lián)建項目中樓面建筑面積權(quán)屬的分配 所作出具體約定。雖然不是98年《聯(lián)建合同》的附件，但這兩份文件是雙方在簽訂98年《聯(lián)建合同》之后簽署的，其內(nèi)容與98年《聯(lián)建合同》密切相關(guān)，簽署人與98年《聯(lián)建合同》的簽署人相同，而且 雙方當事人除了簽署這三份文件外，沒有簽署過其他與項目權(quán)益分配的有關(guān)文件。因此，仲裁庭認為，應(yīng)當認定《面積分配表》和《公攤面積分配原則》是雙方在履行98年《聯(lián)建合同》的過程中關(guān)于項目建筑面積權(quán)益分配達成的進一步協(xié)議，是合法有效的，對雙方都有約束力。
丙、關(guān)于申請人的第一項仲裁請求，即請求裁定申請人對××大廈首層?xùn)|南角面積為111.79平方米的房屋享有完全的所有權(quán)。
仲裁庭注意到，在98年《聯(lián)建合同》中，無論項目資金的承擔、項目造價剩余資金的分配、工程延期款項的清償義務(wù)，還是超出規(guī)劃 建筑面積權(quán)益的分配，均按照申請人1/3、被申請人2/3的原則分享或分擔。對此，合同第16條作出了非常具體的約定。當時測算，項目總建筑面積已增加到 116l590.54平方米，實際上商場和辦公樓的面積不是按1/3和2/3的比例增長，商場的單位面積造價與寫字樓的單位面積造價也不一樣（商場每平方米造價7l549.536元人民幣，寫字樓面積造價6l291.28元人民幣，商場比寫字樓多1l258.256元人民幣，高出20%）。但雙方又約定商場實際增加面積歸被申請人所有，辦公實際增加的面積歸申請人所有，結(jié)果必有一方實際占有的面積超過其應(yīng)得的相當于1/3或2/3增加面積權(quán)益的面積，而另一方實際占有的面積也必然會少于其應(yīng)得的相當于1/3或2/3增加面積權(quán)益的面積，因此雙方又約定多占的一方應(yīng)以相當?shù)墓蓹?quán)、款項或樓面面積補償另一方。
按照第16條的試算方法一計算:
申請人根據(jù)擁有對增加面積總量的價值之和的1/3應(yīng)享有商場的權(quán)益為6l376l329.717元人民幣，按商場單位面積造價折合商場 面積844.599平方米，扣除雙方已經(jīng)約定將首層商場524平方米劃歸申請人所有以外，申請人還擁有相當于商場面積320.599平方米，即 2l420l372.853元人民幣的權(quán)益。
按照第16條的試算方法二計算:
試算結(jié)果是申請人實際取得辦公樓面積為995平方米（包括已劃歸申請人首層商場的524平方米），比應(yīng)得的少384.719平方米寫字樓面積，相當于2l420l372.853元人民幣的權(quán)益。
被申請人實際取得商場面積為2l620.13平方米（已經(jīng)扣除已劃歸申請人的首層商場524平方米面積），比應(yīng)得的2l299.531平方米多得 320.599平方米商場面積，也相當于2l420l372.853元人民幣的權(quán)益。依照第16條第5款約定，被申請人還應(yīng)以相當價值的股權(quán) 或款項補償申請人。由此可見，本案爭議項目首層商場的524平方米面積已在《聯(lián)建合同》第16條的約定中劃歸申請人所有，用以沖抵被申請人多占的商場面積。
《面積分配表》是雙方履行98年《聯(lián)建合同》過程中以當時測定的項目總面積117l492.84平方米為基礎(chǔ)達成的具體分配項目面積的協(xié)議。《面積分配表》將98年《聯(lián)建合同》中約定分配給申請人項目首層的524平方米調(diào)整為500.84平方米，其具體位置在所附的經(jīng)雙方簽字蓋章的一層分區(qū)示意圖中已標明，共三處。其中東南角K- L坐標線和1-3坐標線之間的112.44平方米商場建筑面積，就是申請人第一項仲裁請求中的111.79平方米面積。
仲裁庭注意到，被申請人主張，上述111.79平方米建筑面積屬于最初規(guī)劃設(shè)計方案的11萬平方米總面積之內(nèi)，測繪前，寫字樓兩個專用大堂所占面積不到 400平方米，申請人認為過小，經(jīng)協(xié)商被申請人同意增加至400平方米，并以董事會紀要形式作出了確認，如不 足400平方米，在此前提下，再將項目首層?xùn)|南角商場部分補償給申請人。申請人也應(yīng)按權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同第11條第4款約定，用同等寫字樓面積補償給被申請人。最終房地產(chǎn)管理局測繪部門測出的面積如達到或超過400平方米，則不應(yīng)再以商場的部分面積向申請人補足。2003年2月，房地產(chǎn)管理局測繪部門測出最終結(jié)果，《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》及董事會紀要中記載的申請人應(yīng)分配的首層兩個寫字樓專用大堂和東南角商場111.79平方米大堂面積超出400平方米，達到 641.39 平方米，扣除上述東南角商場111.79平方米，仍占有529.6平方米，因此應(yīng)將這111.79平方米建筑面積返還給被申請人。
仲裁庭認為，《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》和被申請人所說的董事會決議是在98年《聯(lián)建合同》簽署之前作出的。98年《聯(lián)建合同》根據(jù)聯(lián)建項目的建筑面積已由11萬平方米增加到116l590.54平方米的新情況，約定申請人應(yīng)分得新增加的6l590.54平方米1/3的權(quán)益和被申請人應(yīng)分得6l590.54平方米2 /3的權(quán)益的原則，確定了各自應(yīng)分得寫字樓和商場的面積，但這和申請人與被申請人實際占有的寫字樓和商場的面積不一樣。申請人實際占有寫字樓面積［包括一層商場的524平方米面積（含東南角111.79平方米面積）］，比其應(yīng)得的寫字樓面積少320.599平方米面積（權(quán)屬價值2l420l372.853 元人民幣）。相反，被申請人實際占有的商場面積（已減去上述一層商場524平方米面積），比其應(yīng)得的面積多出320.599平方米（權(quán)屬價值 2l420l372.853元人民幣）。據(jù)此，被申請人不但應(yīng)當依照98年《聯(lián)建合同》的約定將項目首層524平方米面積（含東南角111.79平方米面積）劃歸申請人，還應(yīng)依照98年《聯(lián)建合同》第16條第5款的約定，補償申請人相應(yīng)的股權(quán)或款項或建筑面積。至于被申請人所稱《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》和董事會決議中有關(guān)聯(lián)建項目權(quán)益分配的條款，如前所述，依照98年《聯(lián)建合同》第32條的約定和當事人后來的合意應(yīng)取代過去的約定原則，有關(guān)聯(lián)建項目權(quán)益的分配事宜，凡與98年《聯(lián)建合同》不一致的，應(yīng)以98年《聯(lián)建合同》的約定為準。
仲裁庭還注意到，被申請人依據(jù)其提供的2003年2月房地產(chǎn)測繪部門的數(shù)據(jù)，主張申請人占用的首層寫字樓專用大堂和東南角商場共計641.39平方米，比 98年《聯(lián)建合同》中的524平方米多出117.39平方米，比《面積分配表》中的500.84平方米多出140.55平方米。經(jīng)了解，主要是《面積分配表》所附的一層分區(qū)示意圖中207.45 平方米電梯間旁的一塊140.55平方米公用面積計入申請人所有的首層商場面積之中。就其所在位置，計入申請人應(yīng)攤的公用面積未嘗不可，但是對雙方都有約束力的98年《聯(lián)建合同》和《面積分配表》都沒有將此公用面積歸入申請人方。相反，其后雙方簽訂的《公攤面積分配原則》第5條明確約定，首層:廳內(nèi)面積申請人3間，其余為被申請人所有;公攤?cè)繛楸簧暾埲怂校ㄉ暾埲瞬还珨偅?。?jù)此，仲裁庭應(yīng)當尊重雙方的上述書面約定，不能支持被申請人關(guān)于申請人應(yīng)公攤首層電梯間旁的140.55平方米公攤面積的主張。
仲裁庭還注意到，98年《聯(lián)建合同》第16條第5款約定，“如房產(chǎn)管理局實測的面積與此次計算面積數(shù)額不等，其差額仍按上述原則計算并取得各自權(quán)益”?！睹娣e分配表》的注1約定“以上面積均按施工圖計算，實際面積以房產(chǎn)管理局測量后取得的最終數(shù)據(jù)為準”。但申請人和被申請人都沒有應(yīng)仲裁庭的要求，向仲裁庭提供有效的房產(chǎn)管理局測量的最終數(shù)據(jù)。因此仲裁庭不能作出準確的申請人應(yīng)取得的首層?xùn)|南角商場面積的判斷，依照98年《聯(lián)建合同》第16條約定的計算方法計算，申請人擁有項目首層商場844.599平方米建筑面積的權(quán)益（除包括已經(jīng)分給申請人的首層兩個電梯間和東南角商場共524平方米，尚有 320.599平方米的權(quán)益），雙方當事人提交的非正式的房產(chǎn)管理局最終預(yù)測面積與《面積分配表》所測的面積相差甚微，正式的最終測定數(shù)字應(yīng)不會有很大的出入。鑒于申請人請求的東南角商場面積已經(jīng)包括在98年《聯(lián)建合同》第16條約定分給申請人的首層524平方米和《面積分配表》中約定歸申請人所有的 500.84平方米所指代的具體位置的范圍中，根據(jù)98年《聯(lián)建合同》第16條特別是其中第4款、第5款、第6款的約定和《面積分配表》中的約定以及前述分析和認定，仲裁庭支持申請人的第1項仲裁請求，即其對××大廈首層?xùn)|南角111.79平方米的面積享有完全的所有權(quán)。如果房產(chǎn)管理局最終測定的項目面積數(shù)字與現(xiàn)有的測量數(shù)據(jù)不一致，其差額應(yīng)依照98年《聯(lián)建合同》第16條第6 款的約定計算，并由雙方取得各自的權(quán)益。
丁、關(guān)于申請人的第2項仲裁請求，即裁定申請人對××大廈八層以上寫字樓的房屋建筑面積享有完全的所有權(quán)，被申請人對此部分面積無任何權(quán)益。
仲裁庭注意到被申請人的答辯主張（已在案情部分詳述），仲裁庭認為，96年《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》是在項目總面積為11萬平方米前提下訂立的，到1998年項目總面積已增至116l590.54平方米，凈增 6l590.54平方米。對增加的部分，98年《聯(lián)建合同》沒有約定申請 人應(yīng)獲得的寫字樓面積不得超過34l500平方米，更沒有約定超出的面積應(yīng)全部歸被申請人所有。98年《聯(lián)建合同》第16條明確約定了超出原設(shè)計的11萬平方米面積的分配原則及計算方法。
計算結(jié)果之一是:申請人擁有商場的權(quán)益為6l376l329.717元人民幣，折合商場面積為844.599平方米，減去其實際占有的首層商場面積524平方米外，還享有320.599平方米的商場權(quán)益。
計算結(jié)果之二是:商場實增面積2l620.13平方米，辦公樓實增面積995平方米，并分別由被申請人和申請人實際占有，但計算出被申請人應(yīng)分得商場的增加面積為2l299.531平方米，被申請人實際上多占有320.599平方米商場面積，其權(quán)益價值為2l420l372.853元人民幣。申請人應(yīng)分得寫字樓增加的面積為1l379.719平方米，比其實際占有的995平方米（包括首層的524平方米商場面積）少384.719平方米，其權(quán)益價值也為 2l420l372.853元人民幣，被申請人應(yīng)將多占有的權(quán)益返還給申請人。
由此可見，雙方簽訂98年《聯(lián)建合同》時，實際情況因增加了6l590.54平方米總面積發(fā)生了很大變化，特別是在雙方占有的面積上，由申請人應(yīng)將寫字樓面積補償多占被申請人的首層商場面積，變成申請人占用的首層524平方米的面積計入申請人應(yīng)分得的寫字樓增加的面積之后，還少得384.719平方米的寫字樓面積，權(quán)益價值為2l420l372.853元人民幣。由于申請人沒有對上述權(quán)益價值提出仲裁請求，仲裁庭在此不予進一步評論。因此，98年《聯(lián)建合同》根據(jù)變化了的實際情況，對項目權(quán)益的分配作出了新的約定，代替了1996年依據(jù)變化前的事實簽訂的《權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同》中有關(guān)上述權(quán)益分配的約定。被申請人認為申請人應(yīng)以八層至十二層的555.96平方米和529.6平方米寫字樓面積向其作出補償?shù)闹鲝埮c98年《聯(lián)建合同》的約定明顯相悖，缺乏有效的事實和合同依據(jù)，仲裁庭不予支持，申請人享有八至十二層寫字樓建筑面積所有權(quán)。
戍、關(guān)于仲裁費用，結(jié)合以上分析和本案實際情況，被申請人應(yīng)承擔80%，申請人承擔20%。
三、裁 決
仲裁庭對本案裁決如下:
（1）申請人對××大廈東南角面積為111.79平方米的房屋享有所有權(quán)。
（2）申請人對××大廈八層以上寫字樓的房屋建筑面積享有所有權(quán)。被申請人對此部分面積不享有所有權(quán)。
（3）本案仲裁費由申請人承擔20%，由被申請人承擔80%。上述款項，被申請人應(yīng)于本裁決作出之日起30日內(nèi)向申請人支付完畢。
本裁決為終局裁決，自作出之日起生效。
