前言：當(dāng)前，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的防控工作正處于關(guān)鍵時(shí)期，全國(guó)上下眾志成城，同心同德，各行各業(yè)都在本職崗位上為打贏這場(chǎng)阻擊戰(zhàn)全力以赴。作為中國(guó)最早設(shè)立的國(guó)際仲裁機(jī)構(gòu)，貿(mào)仲在積極應(yīng)對(duì)防疫工作的同時(shí)，專門設(shè)立“共克時(shí)艱，玉汝于成——抗擊疫情法律風(fēng)險(xiǎn)防范專欄”，歡迎和鼓勵(lì)各行業(yè)仲裁員、專家發(fā)揮專業(yè)所長(zhǎng)，積極研究，提前謀劃，為各行各業(yè)抵御疫情法律風(fēng)險(xiǎn)、有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。我們希望將專欄辦成一個(gè)重大疫情公共衛(wèi)生事件下各方共享法律觀點(diǎn)的公益性平臺(tái)，共同為推動(dòng)疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)貢獻(xiàn)法治的力量。

本平臺(tái)為法律專業(yè)人士交流平臺(tái)，相關(guān)主張不代表貿(mào)仲觀點(diǎn)。

提示：本文5165字，閱讀時(shí)間約10分鐘。

【摘要】在抗擊“新冠肺炎”阻擊戰(zhàn)的過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控方面發(fā)揮了非常重要的作用，但也因相關(guān)法律法規(guī)的不完善，權(quán)責(zé)體系的不明晰，保障體系的不健全，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)履責(zé)缺少法律依據(jù)及權(quán)利來源，履責(zé)的權(quán)利邊界模糊，履責(zé)缺少法律法規(guī)、政策層面保障，引發(fā)了一系列法律問題。本文擬從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的視角，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控履責(zé)過程中相關(guān)法律問題的探討，引發(fā)國(guó)家及社會(huì)層面對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控過程中法律地位的思考。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 法律地位 履責(zé) 權(quán)利邊界 保障體系 行業(yè)定位

伴隨著2020年的到來，一場(chǎng)突如其來的“新冠肺炎”疫情打破了人們?cè)械纳睿瑢?duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的各方面均產(chǎn)生了重大的影響。國(guó)家層面舉全國(guó)之力打響全方位的疫情阻擊戰(zhàn)，在這場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，一個(gè)特殊的社會(huì)主體——物業(yè)服務(wù)企業(yè)以前所未有的姿態(tài)展現(xiàn)在世人面前，成為這場(chǎng)戰(zhàn)役中的“逆行者”。筆者所在企業(yè)為集團(tuán)公司所屬位居百?gòu)?qiáng)的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，旗下20余家分公司遍布大江南北，員工總?cè)藬?shù)近3000人。疫情發(fā)生后，集團(tuán)公司統(tǒng)一部署，各分公司奮戰(zhàn)在抗擊疫情第一線。在這一過程中，疫情中心區(qū)的武漢分公司、宜昌分公司等多家分公司面臨口罩、手套、消毒液等防控物資短缺的困難；一線員工在人員短缺的情況下超負(fù)荷工作，成為堅(jiān)守在社區(qū)的第一道防線。盡管集團(tuán)公司千方百計(jì)采購(gòu)防控物資支援各分公司，但仍難以滿足需要；盡管總部出臺(tái)政策，給予一線員工疫情防控期間補(bǔ)貼，但仍無法緩解超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)的事實(shí)。在疫情防控過程中，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位不明確，權(quán)利義務(wù)沒有準(zhǔn)確的界定，造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中面臨各方面的困難和問題，同時(shí)承擔(dān)著相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)了筆者對(duì)于疫情防控中物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律地位的思考。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主形成的是平等主體之間的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)了所管轄區(qū)域的秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、維修維護(hù)、客戶服務(wù)等相關(guān)職責(zé)。但在“新冠肺炎”這樣的國(guó)家突發(fā)公共衛(wèi)生事件中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種職責(zé)及義務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同一般無相應(yīng)的約定。而相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)配合疫情防控的責(zé)任無明確的規(guī)定。

從社會(huì)責(zé)任角度來說，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)按照政府相關(guān)部門要求，做好疫情防御工作，并積極協(xié)助政府進(jìn)行疫情防控相關(guān)工作的開展。但由于相關(guān)法律法規(guī)并未對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控方面的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任作出明確規(guī)定，缺少對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任內(nèi)容規(guī)范的實(shí)施細(xì)則，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍缺少對(duì)疫情防控責(zé)任及義務(wù)的具體認(rèn)知，而基于疫情防控的需要，政府部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻提出了更高的要求，已大大超出通常物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和范疇，甚至承擔(dān)起協(xié)助政府部門落實(shí)防控措施的職責(zé)。在相關(guān)法律法規(guī)未明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控過程中法定責(zé)任和義務(wù)的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行政府部門的一系列要求和落實(shí)相關(guān)措施，無疑會(huì)出現(xiàn)理解偏差，以及所謂的“執(zhí)行不力”的情形。因此也出現(xiàn)了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)因在疫情防控中責(zé)任落實(shí)不到位受到政府部門處罰的情形。

如2020年1月30日，湖北省宜昌市夷陵區(qū)“新冠肺炎”防控指揮部查處了一起物業(yè)服務(wù)企業(yè)不配合疫情防治工作的案件，因某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)留守一名保安及一名保潔工作人員，無人接收及處理相關(guān)疫情信息。轄區(qū)居委會(huì)通知該公司主要負(fù)責(zé)人參加疫情防治工作會(huì)議，該公司安排保安參會(huì)，對(duì)疫情防控工作要求未落實(shí)。公安部門根據(jù)《中華人民共和國(guó)治安處罰法》第五十條第一款的規(guī)定，以其拒不執(zhí)行人民政府在緊急狀態(tài)情況下依法發(fā)布的決定、命令為由，對(duì)該公司主要負(fù)責(zé)人嚴(yán)某給予行政拘留的處罰［1］。

再如山東德州樂陵房管中心疫情防控督導(dǎo)巡查小組于2020年2月14日發(fā)布公告，因部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行人員登記及測(cè)量體溫等防控措施不到位，對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出退出物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、三年內(nèi)禁止參與物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)等嚴(yán)厲處罰［2］。

黑龍江省住建廳也于2020年2月11日印發(fā)《關(guān)于疫情防控期間對(duì)居住小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)12項(xiàng)失責(zé)行為予以懲戒的公告》，明文要求對(duì)人員登記、測(cè)溫、公共區(qū)域消毒、垃圾清運(yùn)等防控措施執(zhí)行不到位的將采取媒體公開曝光、聯(lián)合相關(guān)部門依法依規(guī)處罰、降低信用等級(jí)、清除物業(yè)市場(chǎng)等措施予以懲戒［3］。

因疫情防控需要，各地方政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了前所未有的嚴(yán)格要求，但這些要求以及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政處罰是否有相應(yīng)的法律依據(jù)值得思考。從國(guó)家法律層面，可以依據(jù)的有《中華人民共和國(guó)傳染病防治法》《中華人民共和國(guó)突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法》，但這兩部法律對(duì)社會(huì)主體普遍適用，并未明確具體地規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)和責(zé)任。雖然在疫情期間，每一個(gè)單位及個(gè)人均有義務(wù)和責(zé)任對(duì)政府部門的相關(guān)要求和工作予以配合，但作為居民小區(qū)及寫字樓、商業(yè)物業(yè)等的管理單位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控當(dāng)中的作用和責(zé)任要明顯高于一般社會(huì)主體。僅依據(jù)普遍適用的原則性法律規(guī)定確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中的責(zé)任，不利于在疫情防控中物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)責(zé)的準(zhǔn)確界定。而僅僅依據(jù)法律的原則性規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行較為嚴(yán)厲的行政處罰似乎也有失偏頗。

因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，后續(xù)應(yīng)從國(guó)家法律法規(guī)層面總結(jié)處置突發(fā)公共衛(wèi)生事件的經(jīng)驗(yàn)，制定應(yīng)對(duì)重大衛(wèi)生公共事件的法律法規(guī)，特別要明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中的法律地位，明確法定權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于履行疫情防控工作等法定義務(wù)的責(zé)任。

疫情期間，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，亦或根據(jù)相關(guān)政府部門要求，對(duì)所管轄的區(qū)域采取較為嚴(yán)格的管控措施，如對(duì)小區(qū)進(jìn)行封閉式管理、人員和車輛進(jìn)出登記及測(cè)試體溫、配合政府部門對(duì)確診業(yè)主實(shí)施隔離、禁止隔離期業(yè)主外出等。但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施這些措施缺少明確的法律依據(jù)及明確的授權(quán)，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取防控措施的過程中遇到阻礙，甚至引發(fā)與業(yè)主之間的沖突和矛盾。

如疫情發(fā)生后，北京、杭州、西安、寧波、南京、蘇州等多個(gè)城市的居民小區(qū)，相繼出現(xiàn)了以防范疫情為由，對(duì)無論是否來自疫區(qū)、身體是否健康的租客一律禁入、勸返的事件。這一情況多是當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)或村委會(huì)根據(jù)疫情防控需要自行制定的措施，所在物業(yè)服務(wù)企業(yè)為配合執(zhí)行。但由于居委會(huì)和村委會(huì)是居民和村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，不是政府派出機(jī)構(gòu)，因此其作出相應(yīng)措施缺少法律依據(jù)。根據(jù)《傳染病防治法》第42條規(guī)定：“傳染病暴發(fā)、流行時(shí)，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)立即組織力量，按照預(yù)防、控制預(yù)案進(jìn)行防治，切斷傳染病的傳播途徑，必要時(shí)，報(bào)經(jīng)上一級(jí)人民政府決定，可以采取下列緊急措施并予以公告：（五）封閉可能造成傳染病擴(kuò)散的場(chǎng)所?！备鶕?jù)該規(guī)定可知，法律對(duì)行使封鎖場(chǎng)所的權(quán)力予以規(guī)制，決定主體上必須是縣級(jí)以上地方人民政府，而非居委會(huì)或村委會(huì)［4］。
但實(shí)際我們看到的卻是，當(dāng)?shù)赜袡?quán)的政府部門并未采取封鎖小區(qū)的措施，但居委會(huì)出臺(tái)相關(guān)措施，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照居委會(huì)的要求執(zhí)行這一措施，與租戶間產(chǎn)生了矛盾和沖突。物業(yè)服務(wù)企業(yè)目的是為了落實(shí)居委會(huì)的要求，但卻成為這一措施產(chǎn)生負(fù)面結(jié)果的承擔(dān)者。

疫情防控中產(chǎn)生的此類問題，一方面根源于疫情防控期間作為政府派出機(jī)構(gòu)的街道辦事處與居委會(huì)之間的法律關(guān)系不明確，居委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系不明確，權(quán)責(zé)界定不清晰，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取管控措施缺少明確授權(quán)。另一方面由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與政府部門之間無隸屬關(guān)系，無法有效獲悉國(guó)家層面及地方政府層面的具體管控措施要求，執(zhí)行過程中，難免會(huì)導(dǎo)致防控不當(dāng)或防控過當(dāng)?shù)那闆r產(chǎn)生。

筆者認(rèn)為，國(guó)家層面應(yīng)出臺(tái)應(yīng)對(duì)重大衛(wèi)生公共事件的法律法規(guī)，對(duì)于重大衛(wèi)生公共事件發(fā)生時(shí)政府派出機(jī)構(gòu)街道辦事處與居委會(huì)、居委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系予以界定，疫情等重大衛(wèi)生公共事件發(fā)生時(shí)，明確街道辦事處與居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的行政法律關(guān)系，建立基層自上而下的三級(jí)架構(gòu)，方可保證國(guó)家層面的相關(guān)規(guī)定、政策、措施能夠全方位、不走樣、高效率地予以貫徹落實(shí)，同時(shí)能夠避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)組織在疫情風(fēng)險(xiǎn)防控過程中自身所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。

“新冠肺炎”疫情發(fā)生后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為“逆行者”，站在疫情防控第一線，承擔(dān)了大量超出通常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的工作：如增加門崗，人員出入測(cè)量體溫、登記，公共區(qū)域的消毒，為隔離住戶提供生活協(xié)助，為居民提供免費(fèi)送快遞等服務(wù)。但與政府部門、醫(yī)療機(jī)構(gòu)及公安部門不同的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)同樣面臨口罩、消毒用品、防護(hù)用品等防控物資緊缺問題時(shí)，以及由于交通管制，物業(yè)服務(wù)人員大量短缺，無法滿足服務(wù)及防控需要的問題時(shí)，無法借助國(guó)家及地方政府的行政力量。對(duì)于這些問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅能依靠街道辦事處、居委會(huì)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)乃至于居民自發(fā)捐贈(zèng)的防護(hù)物資。但即便此種情況下，出于為業(yè)主服務(wù)的考慮，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然額外提供了免費(fèi)送快遞上門、為居家隔離業(yè)主送菜等服務(wù)。此外，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)一線員工履職的“高風(fēng)險(xiǎn)性”，國(guó)家及政府層面缺少精神方面關(guān)懷及輿論導(dǎo)向支持。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然內(nèi)部出臺(tái)員工福利政策，為一線員工發(fā)放疫情期間津貼及提供免費(fèi)工作餐，但對(duì)于物業(yè)服務(wù)這一微利行業(yè)來說，無疑增加了較大的成本。雖然一些媒體及物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)也對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情阻擊戰(zhàn)中的無畏及奉獻(xiàn)精神予以宣傳，但仍然缺少國(guó)家層面及政府層面對(duì)這一行業(yè)的關(guān)注及關(guān)懷。

2020年1月31日，北京市政府發(fā)布關(guān)于新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間企業(yè)靈活安排工作的通知，明確提出：物業(yè)行業(yè)與超市賣場(chǎng)、食品生產(chǎn)和供應(yīng)、物流配送等行業(yè)為群眾生活必需行業(yè)，但與其他同類群眾生活必需行業(yè)不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)僅來源于業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)，而現(xiàn)階段我們國(guó)家普遍的問題是，自與開發(fā)商簽署《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)便以合同形式予以約定，且普遍費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不高，在此后的服務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)提高的難度非常大，可能性非常小，且存在收費(fèi)難的問題，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)均通過提供增值服務(wù)、開展多種經(jīng)營(yíng)等途徑維持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)。疫情發(fā)生后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因疫情防控需要，產(chǎn)生了大量人員、物資成本的支出，而僅依靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)的微利，承擔(dān)這些成本給企業(yè)帶來了較大的負(fù)擔(dān)。

因此，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從法律法規(guī)層面，明確在重大公共衛(wèi)生事件中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位，明確法定權(quán)利及義務(wù)，同時(shí)明確對(duì)物資、人員等的保障措施，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)納入疫情處置的法律保障體系，在疫情應(yīng)急處理過程中，享有接受國(guó)家相關(guān)部門統(tǒng)一物資保障、人員保障的權(quán)利，才能充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等場(chǎng)所疫情防控的重要作用。

疫情之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在重大公共衛(wèi)生事件中的法律地位有待進(jìn)一步明確，同時(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)在社會(huì)生活中的定位值得人們進(jìn)一步思考，國(guó)家層面更應(yīng)從國(guó)家及社會(huì)治理層面考量物業(yè)服務(wù)行業(yè)在社區(qū)管理中的定位和作用。在“新冠肺炎”疫情全民阻擊戰(zhàn)的過程中，這一行業(yè)甘當(dāng)“逆行者”，雖無明確法定義務(wù)，但“守土有責(zé)”；雖無強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，但“守土盡責(zé)”；雖防控過程中面臨物資短缺及部分不理解業(yè)主的非議，但“守土擔(dān)責(zé)”。

未來國(guó)家法律體系的完善過程中，特別涉及重大公共衛(wèi)生事件及社會(huì)生活的相關(guān)法律法規(guī)的建立、完善的過程中，如能夠明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律地位、法定權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任及納入相應(yīng)的法律保障體系，相信這一行業(yè)必將在與人們生活休戚相關(guān)的領(lǐng)域發(fā)揮更大的作用。

注釋：

1、《新型冠狀病毒肺炎疫情期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)法律問題與解決思路》錦天成律師事務(wù)所   宋安成；

2、《德州又有多家物業(yè)受處罰：退出市場(chǎng)、三年內(nèi)禁止參與招標(biāo)》騰訊網(wǎng)  騰訊德州觀察員；

3、《疫情防控期間，物業(yè)公司若有這12項(xiàng)失責(zé)失職行為，將被追責(zé)、被懲戒！》 黑龍江住房和城鄉(xiāng)建設(shè)信息網(wǎng)

4、《疫情之下，居委會(huì)或社區(qū)物業(yè)擅自阻止返京人員進(jìn)入社區(qū)，合法嗎？》郝亞寧

王彤，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁員，1990年畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)，武漢大學(xué)法律碩士研究生、北大光華管理學(xué)院EMBA，高級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理師，中國(guó)人力資源開發(fā)研究會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理分會(huì)顧問專家。北京企業(yè)風(fēng)控研究會(huì)理事。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委會(huì)會(huì)副主任委員。從事市區(qū)兩級(jí)法院審判工作10余年，2007年進(jìn)入企業(yè)集團(tuán)從事法務(wù)風(fēng)控管理工作。熟悉房地產(chǎn)全鏈條法律工作，在投融資、收并購(gòu)、商品房銷售、建設(shè)工程、招投標(biāo)、商業(yè)地產(chǎn)管理、物業(yè)管理、公司法人治理、上市公司合規(guī)、國(guó)資管理、資產(chǎn)處置方面擁有豐富的法務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。 

馬東姣，東北林業(yè)大學(xué)法學(xué)碩士，北大資源物業(yè)集團(tuán)法務(wù)部總經(jīng)理。從事物業(yè)行業(yè)法務(wù)工作十余年，在物業(yè)服務(wù)、商業(yè)物業(yè)租賃等方面具有較為豐富的法務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。