前言：當(dāng)前，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的防控工作正處于關(guān)鍵時(shí)期，全國(guó)上下眾志成城，同心同德，各行各業(yè)都在本職崗位上為打贏這場(chǎng)阻擊戰(zhàn)全力以赴。作為中國(guó)最早設(shè)立的國(guó)際仲裁機(jī)構(gòu)，貿(mào)仲在積極應(yīng)對(duì)防疫工作的同時(shí)，專門設(shè)立“共克時(shí)艱，玉汝于成---抗擊疫情法律風(fēng)險(xiǎn)防范專欄”，歡迎和鼓勵(lì)各行業(yè)仲裁員、專家發(fā)揮專業(yè)所長(zhǎng)，積極研究，提前謀劃，為各行各業(yè)抵御疫情法律風(fēng)險(xiǎn)、有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。我們希望將專欄辦成一個(gè)重大疫情公共衛(wèi)生事件下各方共享法律觀點(diǎn)的公益性平臺(tái)，共同為推動(dòng)疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)貢獻(xiàn)法治的力量。

本平臺(tái)為法律專業(yè)人士交流平臺(tái)，相關(guān)主張不代表貿(mào)仲觀點(diǎn)。

提示：本文4366字，閱讀時(shí)間約8分鐘

【摘要】“新冠肺炎”疫情爆發(fā)后，國(guó)家及各地政府均不同程度出臺(tái)延遲復(fù)工政策，對(duì)包括地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體產(chǎn)生了一定影響，存在諸多法律問(wèn)題亟待解決，本文將以疫情影響下地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中售房合同、施工合同以及租賃合同違約相關(guān)法律問(wèn)題為視角，分析責(zé)任認(rèn)定并提出應(yīng)對(duì)措施，為地產(chǎn)企業(yè)妥善處理上述運(yùn)營(yíng)問(wèn)題提出建議。

【關(guān)鍵詞】不可抗力 免責(zé)事由 延期履行 工程停工 租金減免

一、問(wèn)題的提出

2020年新年伊始，我國(guó)即遭遇新型冠狀病毒肺炎（英文簡(jiǎn)稱“NCP”）（以下將簡(jiǎn)稱“新冠肺炎”）疫情，各地均不同程度出臺(tái)延遲復(fù)工政策，在有效控制疫情傳播的同時(shí)，也給實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成了一定影響。地產(chǎn)企業(yè)作為業(yè)務(wù)范圍涵蓋房屋銷售、工程施工、自持房屋租賃等領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)實(shí)體，更加面臨著巨大的挑戰(zhàn)。為防范地產(chǎn)企業(yè)因本次疫情違約造成法律風(fēng)險(xiǎn)，亟需明確違約責(zé)任法律性質(zhì)、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)并提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以便為地產(chǎn)企業(yè)抗擊疫情、保障企業(yè)規(guī)范運(yùn)營(yíng)提供助力。

二、“新冠肺炎”疫情的法律性質(zhì)

“新冠肺炎”疫情是突然爆發(fā)的、由新型冠狀病毒感染引起的急性呼吸道傳染病，為保護(hù)公眾健康，各地政府采取了延遲復(fù)工等相應(yīng)防控措施，根據(jù)《合同法》第一百一十七條第二款“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況”的規(guī)定，“新冠肺炎”疫情具備預(yù)見(jiàn)、不能避免且不能克服的特征，符合不可抗力的構(gòu)成要件。與此觀點(diǎn)相同，早在2003年“非典”疫情爆發(fā)后，北京市二中院課題組發(fā)表于《法律適用》的調(diào)研文章《正確處理“非典”疫情構(gòu)成不可抗力免責(zé)事由案件》中，便指出：“非典”作為人類無(wú)法預(yù)見(jiàn)、不可避免、不能克服的客觀存在，其性質(zhì)屬于法律上規(guī)定的不可抗力事件，是一種自然災(zāi)害。2020年2月10日，全國(guó)人大常委會(huì)法工委宣布：對(duì)于因“新冠肺炎”疫情期間不能履行合同的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，屬于不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的不可抗力。因此，在法律性質(zhì)上，“新冠肺炎”疫情為一種自然災(zāi)害，屬于不可抗力事件。

三、因“新冠肺炎”疫情不能履行合同的法律后果及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)涉及的主要合同類型一般包括房屋買賣合同、建設(shè)工程施工合同及房屋租賃合同三大類，“新冠肺炎”疫情作為不可抗力事件，從以往司法實(shí)踐來(lái)看，法院一般不支持以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由認(rèn)定違約方享有解除權(quán)，但根據(jù)《合同法》第一百一十七條第一款“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，當(dāng)事人享有法定免責(zé)權(quán)。

但是，需要特別指出的是，違約方受疫情影響違約責(zé)任豁免是具有法定邊界的，根據(jù)《合同法》第一百一十八條“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明”等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，法院在認(rèn)定當(dāng)事人主張因“新冠”疫情合同違約免責(zé)是否屬于不可抗力免責(zé)事由時(shí)，一般應(yīng)考量以下標(biāo)準(zhǔn)：

（一）與“新冠肺炎”疫情的關(guān)聯(lián)性

本次疫情雖然是全國(guó)性的不可抗力事件，但根據(jù)各級(jí)地方政府發(fā)布的政策性文件來(lái)看，對(duì)于延期復(fù)工等政策的具體要求差異較大，并無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從合同履行的時(shí)間、地點(diǎn)、方式、途徑、數(shù)量，直接或間接受疫情影響以及影響因素大小等進(jìn)行綜合判斷，以確定其關(guān)聯(lián)性；

（二）違約方是否及時(shí)履行通知義務(wù)

認(rèn)定因“新冠肺炎”疫情不能履行合同免責(zé)需以違約方及時(shí)向守約方履行通知義務(wù)為必要條件，通知一般應(yīng)采取書(shū)面形式，若違約事實(shí)發(fā)生在疫情期間，應(yīng)自受疫情影響不能履行合同之日通知；若違約事實(shí)發(fā)生在疫情結(jié)束后，則至遲應(yīng)在接到政府部門正式通知復(fù)工之日通知，以便最大程度的減輕給守約方造成的損失。

（三）違約方是否采取必要措施，防止損失擴(kuò)大

“新冠肺炎”疫情發(fā)生后，當(dāng)事人止損義務(wù)雖無(wú)法律明確規(guī)定，但基于誠(chéng)實(shí)信用原則，該義務(wù)應(yīng)屬于合同履行的隨附義務(wù)，并已在司法實(shí)踐中得到廣泛支持，如違約方坐視不可抗力侵害守約方權(quán)益，造成損失過(guò)大，應(yīng)就擴(kuò)大部分承擔(dān)責(zé)任。

（四）違約方是否履行證明義務(wù)

因疫情不能履行合同的證明責(zé)任由違約方承擔(dān)，違約方應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明，為預(yù)防后續(xù)產(chǎn)生爭(zhēng)議糾紛，自疫情發(fā)生起，違約方需充分收集相關(guān)證據(jù)，并及時(shí)提供給守約方，以便充分證明免責(zé)主張，否則將承擔(dān)證明不能的法律后果。

四、 地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“新冠肺炎”疫情違約的具體措施

在經(jīng)營(yíng)階段，“新冠肺炎”疫情給地產(chǎn)企業(yè)造成的問(wèn)題主要為：針對(duì)房屋買賣合同、建設(shè)工程施工合同和房屋租賃合同三大合同類型的違約責(zé)任界定問(wèn)題，要有效防范法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在嚴(yán)格遵守法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，采取行之有效的防范手段。具體應(yīng)對(duì)措施如下：

（一）出賣方因“新冠肺炎”疫情導(dǎo)致房屋買賣合同違約的應(yīng)對(duì)措施

地產(chǎn)企業(yè)作為商品房屋的出賣方，在房屋銷售過(guò)程中與購(gòu)房人簽訂的合同一般包括：認(rèn)購(gòu)協(xié)議、商品房預(yù)售合同及商品房現(xiàn)售合同。受疫情影響，存在不能按時(shí)簽訂本約、延期交付房屋以及延期辦理小產(chǎn)證的突出問(wèn)題。具體應(yīng)對(duì)措施如下：

1、及時(shí)向買受人發(fā)送延期通知，履行通知義務(wù)

根據(jù)合同性質(zhì)的不同，地產(chǎn)企業(yè)需向認(rèn)購(gòu)人發(fā)送延期簽約通知，向購(gòu)房人發(fā)送延期交付、延期辦證通知履行免責(zé)前置義務(wù)，具體要求如下：

（1）通知內(nèi)容

該類通知中應(yīng)首先闡述清楚“新冠肺炎”疫情與延期簽約、延期交房及延期辦證關(guān)聯(lián)性，并列明支持性文件，例如：各級(jí)政府下發(fā)的停工通知；其次，要寫明發(fā)送本通知的相關(guān)依據(jù)，例如《合同法》等法律關(guān)于不可抗力的通知的具體約定，最后需明確因“新冠肺炎”疫情造成的違約責(zé)任，出賣人有權(quán)予以豁免。

（2）發(fā)送時(shí)間

該類通知應(yīng)及時(shí)發(fā)送認(rèn)購(gòu)人、購(gòu)房人，為最大限度地保障地產(chǎn)企業(yè)享有的權(quán)益、降低爭(zhēng)議風(fēng)險(xiǎn)，一般應(yīng)分兩次發(fā)送通知，自知道可能因“新冠肺炎”疫情造成合同違約時(shí)，應(yīng)發(fā)送第一份通知；自收到相關(guān)部門復(fù)工通知之日，應(yīng)發(fā)送第二份通知，若因其他關(guān)聯(lián)企業(yè)仍不具備復(fù)工條件，亦應(yīng)在通知中予以明確。

（3）發(fā)送方式

通知一般應(yīng)通過(guò)EMS寄送至認(rèn)購(gòu)人、購(gòu)房人，除寫清收、發(fā)件人全稱等信息外，并需快遞信封上，需注明投遞物品為“因‘新冠肺炎’疫情延期交付通知”（或其他描述函件內(nèi)容的名稱），并勾選“實(shí)物返單”選項(xiàng)。除保留快遞底單外，還需拍照/截取如下內(nèi)容：函件與填寫完畢的快遞單、信封；于EMS網(wǎng)上查詢系統(tǒng)中查詢?cè)摽爝f狀態(tài)的截圖。如有條件，待快遞發(fā)出后以及簽收后，建議分別發(fā)送電子郵件與認(rèn)購(gòu)人、購(gòu)房人確認(rèn)函件的收發(fā)狀態(tài)。

2、及時(shí)向守約方提供免責(zé)證明性文件并做好留存工作

“新冠肺炎”疫情作為不可抗力事件，造成的違約責(zé)任免除本身并不需要司法認(rèn)定，但違約方需在合理期限內(nèi)向守約方提供證明文件，一旦發(fā)生訴訟糾紛，則主張免責(zé)一方承擔(dān)舉證責(zé)任，因此，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將證明文件與書(shū)面通知一并寄送買受人，包括但不限于：相關(guān)各級(jí)政府部門發(fā)布的停工及復(fù)工通知、向下游企業(yè)發(fā)送的停復(fù)工通知以及合同相關(guān)業(yè)務(wù)無(wú)法正常開(kāi)展的其他證明性文件，并做好免責(zé)證明新文件收集、留存工作。 

（二）承包方因“新冠肺炎”疫情導(dǎo)致建設(shè)工程施工合同違約的應(yīng)對(duì)措施

從合同違約角度來(lái)看，地產(chǎn)企業(yè)易與總承包商產(chǎn)生爭(zhēng)議，針對(duì)總承包單位提出的免責(zé)主張，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取如下應(yīng)對(duì)措施：

1、核查總承包單位是否采取減損手段

建設(shè)工程受疫情影響的主要因素有：停工、勞動(dòng)力不足無(wú)法復(fù)工、材料和設(shè)備運(yùn)輸遲延、部分建筑材料價(jià)格大幅上漲、因采取響應(yīng)措施而增加的成本。不可抗力發(fā)生后，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)總包合同的相關(guān)約定，核查總包方是否及時(shí)采取合理手段減少因疫情導(dǎo)致的發(fā)包方損失，若總包方未采取合理措施，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)通知要求總包方對(duì)擴(kuò)大的損失承擔(dān)違約責(zé)任。

2、審查免責(zé)事由合理性和證明文件的充分性

在建設(shè)工程領(lǐng)域，發(fā)包方承擔(dān)不可抗力損失的義務(wù)較重，因此，在審核總包單位提交的免責(zé)證明文件時(shí)，應(yīng)更為仔細(xì)的進(jìn)行審核，一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于承包人施工設(shè)備的損壞、承包人人員的傷亡和財(cái)產(chǎn)損失均應(yīng)由承包人自行承擔(dān)。對(duì)于屬于地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)亦應(yīng)審核其證明力是否充分，若不充分，應(yīng)通知其及時(shí)補(bǔ)充。

另外，當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。因此，若總包單位在疫情發(fā)生前出現(xiàn)延遲履行違約行為的，再以發(fā)生疫情要求免除責(zé)任，不應(yīng)認(rèn)為總包單位享有免責(zé)權(quán)。

（三）承租方因“新冠肺炎”疫情導(dǎo)致房屋租賃合同違約的應(yīng)對(duì)措施

地產(chǎn)企業(yè)作為開(kāi)發(fā)主體，一般也自持一部分房屋對(duì)外出租，該類房屋通常以商場(chǎng)、底商等商業(yè)地產(chǎn)為主，承租方一般也租賃房屋用于經(jīng)營(yíng)目的，受到疫情影響更加嚴(yán)重，因此亦存在部分承租方提出減免租金的請(qǐng)求。針對(duì)承租方是否享有租金減免權(quán)益，參照“非典”時(shí)期最高院發(fā)布《關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》第三條第三款“由于非典疫情原因，按原合同履行對(duì)一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據(jù)具體情況，適用公平原則處理”的規(guī)定，確定租金減免應(yīng)適用公平原則。顯然，在出租方并未獲得銀行貸款豁免、展期等利益前提下，單方面豁免承租方租金是有悖于公平原則的。但是此次疫情發(fā)生不久，如筆者所在的北大資源集團(tuán)已對(duì)部分租戶實(shí)施了租金減免政策，體現(xiàn)了在法律基本原則下企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，是企業(yè)的主動(dòng)積極行為，并非可由此認(rèn)為是所有企業(yè)應(yīng)盡的法律義務(wù)。

五、結(jié)語(yǔ)

囿于篇幅所限，本文僅選取地產(chǎn)企業(yè)售房合同、建設(shè)施工合同及租賃合同三類合同違約問(wèn)題進(jìn)行闡述，其他諸如土地出讓協(xié)議、融資類合同無(wú)法進(jìn)行闡述，希望以此助力地產(chǎn)企業(yè)共克時(shí)艱，玉汝于成，繼續(xù)健康發(fā)展！

王彤，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)仲裁員，1990年畢業(yè)于中國(guó)政法大學(xué)，武漢大學(xué)法律碩士研究生、北大光華管理學(xué)院EMBA，高級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理師，中國(guó)人力資源開(kāi)發(fā)研究會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理分會(huì)顧問(wèn)專家。北京企業(yè)風(fēng)控研究會(huì)理事。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律專業(yè)委會(huì)會(huì)副主任委員。從事市區(qū)兩級(jí)法院審判工作10余年，2007年進(jìn)入企業(yè)集團(tuán)從事法務(wù)風(fēng)控管理工作。熟悉房地產(chǎn)全鏈條法律工作，在投融資、收并購(gòu)、商品房銷售、建設(shè)工程、招投標(biāo)、商業(yè)地產(chǎn)管理、物業(yè)管理、公司法人治理、上市公司合規(guī)、國(guó)資管理、資產(chǎn)處置方面擁有豐富的法務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

楊戩，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)碩士，北大資源集團(tuán)法務(wù)經(jīng)理。從事企業(yè)法務(wù)工作近十年，在商業(yè)地產(chǎn)管理、建設(shè)工程及物業(yè)管理方面具有較為豐富的法務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。