前言：當(dāng)前，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的防控工作正處于關(guān)鍵時(shí)期，全國上下眾志成城，同心同德，各行各業(yè)都在本職崗位上為打贏這場(chǎng)阻擊戰(zhàn)全力以赴。作為中國最早設(shè)立的國際仲裁機(jī)構(gòu)，貿(mào)仲在積極應(yīng)對(duì)防疫工作的同時(shí)，專門設(shè)立“共克時(shí)艱，玉汝于成---抗擊疫情法律風(fēng)險(xiǎn)防范專欄”，歡迎和鼓勵(lì)各行業(yè)仲裁員、專家發(fā)揮專業(yè)所長(zhǎng)，積極研究，提前謀劃，為各行各業(yè)抵御疫情法律風(fēng)險(xiǎn)、有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。我們希望將專欄辦成一個(gè)重大疫情公共衛(wèi)生事件下各方共享法律觀點(diǎn)的公益性平臺(tái)，共同為推動(dòng)疫情防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)貢獻(xiàn)法治的力量。

本平臺(tái)為法律專業(yè)人士交流平臺(tái)，相關(guān)主張不代表貿(mào)仲觀點(diǎn)。

提示：本文4153字，閱讀時(shí)間約8分鐘。

本次新冠狀肺炎疫情（以下簡(jiǎn)稱“本次疫情”或“疫情”）被世界衛(wèi)生組織界定為“國際關(guān)注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，我國多個(gè)省市先后啟動(dòng)重大突發(fā)衛(wèi)生公共事件I級(jí)響應(yīng)。為保障公眾生命健康，政府采取了相應(yīng)疫情應(yīng)急防控措施并不斷升級(jí)。延遲復(fù)工、交通管制等防控限制措施對(duì)各行各業(yè)都產(chǎn)生了重大影響，包括當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)。鑒此，我們根據(jù)疫情對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域合同履行的影響，結(jié)合日常工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的部分問題，提出意見建議，以供參考。

1.因疫情及應(yīng)急管控措施對(duì)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》項(xiàng)下的土地出讓人與受讓人在合同履行上的影響

（1）土地出讓人與受讓人在疫情發(fā)生前簽訂《土地成交確認(rèn)書》，約定的土地出讓合同簽訂時(shí)間在疫情持續(xù)期間的，簽約時(shí)間能否順延？

成交確認(rèn)書經(jīng)掛牌出讓程序后簽署，是土地行政主管部門代表國有土地所有權(quán)人確定國有土地使用權(quán)受讓人的行為，主流觀點(diǎn)認(rèn)為屬于平等主體間權(quán)利義務(wù)的約定，屬于民事行為。雙方合意鎖定成交事項(xiàng)，約定一定期限內(nèi)簽訂正式合同。成交確認(rèn)書中對(duì)當(dāng)事人名稱、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、違約責(zé)任等均有約定，已具備合同的有效要件（預(yù)約），對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。

確因受疫情及應(yīng)急管控措施影響，土地出讓當(dāng)事人客觀上無法準(zhǔn)時(shí)簽約的，雙方均有權(quán)以不可抗力為由通知對(duì)方并要求合理順延合同簽約時(shí)間至疫情警報(bào)解除后客觀上能夠簽約之時(shí)，且無需承擔(dān)違約責(zé)任。建議土地出讓人與受讓人雙方及時(shí)溝通，重新協(xié)商合適的簽約時(shí)間。 

（2）如合同約定土地出讓金支付時(shí)間在疫情持續(xù)期間內(nèi)的，能否順延付款？ 

土地出讓金的支付屬于金錢債務(wù)，原則上不構(gòu)成履行不能。鑒于目前線上轉(zhuǎn)賬支付技術(shù)成熟，且疫情期間央行針對(duì)大額支付也采取了相對(duì)便利并放開的政策，原則上受讓人不得當(dāng)然地以疫情及管控措施導(dǎo)致支付不能為由，要求順延付款，應(yīng)預(yù)先做好資金籌集并按約及時(shí)付款。

如果客觀上由于受讓人的相關(guān)財(cái)務(wù)人員無法復(fù)工或者須線下柜臺(tái)操作但銀行網(wǎng)點(diǎn)未能復(fù)工等而無法辦理的，受讓人應(yīng)及時(shí)向相關(guān)部門發(fā)出書面通知（包括發(fā)函、電話等）并留存證據(jù)，并取得逾期付款的責(zé)任豁免及諒解。此外，還應(yīng)實(shí)時(shí)關(guān)注當(dāng)?shù)貒?、銀監(jiān)等部門出臺(tái)的相關(guān)公告通知（展期及恢復(fù)通知等）并征詢相關(guān)事項(xiàng)。一旦條件成就，即時(shí)支付土地出讓金。 

（3）受疫情及應(yīng)急管控措施影響，出讓人無法按約交付宗地的處理

如果土地出讓合同的交地時(shí)間在本次疫情期間，且出讓人確實(shí)受此次疫情及相關(guān)管控措施的影響而構(gòu)成交地障礙的，出讓人有權(quán)以不可抗力為由主張順延交付日期。此外，鑒于《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（示范文本）》第37條規(guī)定：“受讓人按本合同約定支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，出讓人必須按照本合同約定按時(shí)交付出讓土地。由于出讓人未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實(shí)際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權(quán)解除合同，出讓人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的其余部分，受讓人并可請(qǐng)求出讓人賠償損失?！笔茏屓擞龅酱祟惽闆r時(shí)應(yīng)首先審核自身的土地出讓金的支付義務(wù)是否已按約履行及是否存在免責(zé)事由，否則出讓人系行使先履行抗辯權(quán)而非受疫情不可抗力影響而拒絕交地，且受讓人將承擔(dān)遲延付款的違約責(zé)任。

受讓人在審核自身土地出讓金支付義務(wù)完成的前提下，以書面形式核實(shí)出讓人宗地交付的義務(wù)能否履行。出讓人如需延期也以書面通知等形式通知受讓人并說明具體的情況事由及后續(xù)工作。

2.疫情對(duì)房產(chǎn)交付的影響

在本次疫情發(fā)生前簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)疫情的發(fā)生及持續(xù)影響，因地制宜，進(jìn)行具體分析。核心的判斷標(biāo)準(zhǔn)是本次疫情對(duì)開發(fā)商按期交房是否構(gòu)成實(shí)質(zhì)上的履行障礙。

如項(xiàng)目客觀上已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并具備交付條件，合同約定的交房時(shí)間在各地政府部門通知的延遲復(fù)工期限內(nèi)的，則開發(fā)商有權(quán)相應(yīng)順延交房日期。如果約定交房時(shí)間在延遲復(fù)工期限之內(nèi)或之后，受疫情影響確實(shí)導(dǎo)致項(xiàng)目停工等不具備按期交付條件的（因果關(guān)系），開發(fā)商可主張因不可抗力影響合同實(shí)質(zhì)履行，免除部分或全部責(zé)任，并順延交房日期。如果既定交房時(shí)間在延遲復(fù)工期限后，且已具備交房條件的，開發(fā)商可向購房人發(fā)出《交付通知書》并應(yīng)告知購房人，因疫情影響或政府管控等，保留房屋交付時(shí)間調(diào)整并順延的權(quán)利。如果約定交付時(shí)間在疫情發(fā)生之前并已經(jīng)構(gòu)成遲延交房的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約后的擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)，不能免責(zé)。 

建議：（1）按照商品房買賣合同的要求，開發(fā)商及時(shí)向業(yè)主發(fā)出書面（包括短信、微信、郵件等電子形式）通知不可抗力的事件及可能的影響；（2）對(duì)于系受疫情及管控的實(shí)質(zhì)影響而無法按約交房的，應(yīng)書面通知購房人延期交付的情況，并附上部分證明材料；（3）及時(shí)搜集、固定有效證據(jù)，包括但不限于政府行政部門頒布的遲延復(fù)工、關(guān)閉售樓處等實(shí)體場(chǎng)所的通知文件，案場(chǎng)工地封閉的視頻及照片，施工單位向開發(fā)商發(fā)送的停工報(bào)告，勞務(wù)人員因疫情管控?zé)o法到崗、主材受交通管制等無法到位進(jìn)場(chǎng)等材料

3.疫情對(duì)房產(chǎn)過戶辦證的影響

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第14條第1款規(guī)定，因買賣申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)?！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條亦規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送屬地的房地產(chǎn)行政主管部門。由此明確了開發(fā)商在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記中所負(fù)義務(wù)的性質(zhì)及界限。房產(chǎn)最終過戶需要雙方協(xié)同配合。本次疫情的持續(xù)及防控措施，是否對(duì)開發(fā)商履行過戶義務(wù)構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性障礙（一時(shí)不能履行），是決定開發(fā)商能否順延辦證期限的標(biāo)準(zhǔn)。

如果客觀上已達(dá)到過戶辦證的條件，因疫情導(dǎo)致行政主管部門現(xiàn)場(chǎng)窗口延遲復(fù)工而無法受理，又無法通過網(wǎng)上遠(yuǎn)程辦理手續(xù)的情況下，開發(fā)商可以不可抗力免責(zé)事由，待行政主管部門恢復(fù)正常辦公后及時(shí)辦妥。 

建議：（1）開發(fā)商就疫情可能造成遲延過戶辦證的事宜書面通知買受人并附上必要的證明材料；（2）收集并固定相關(guān)行政主管部門遲延復(fù)工的證據(jù)，如沒有確切的書面通知僅僅是現(xiàn)實(shí)操作口徑，則留存電話等遠(yuǎn)程在線預(yù)約預(yù)審的相應(yīng)證據(jù)，向相應(yīng)部門發(fā)送征詢報(bào)告，以固定開發(fā)商方面已經(jīng)最大程度地履行辦證義務(wù)、防止損失擴(kuò)大的證據(jù)。

4.商業(yè)地產(chǎn)中，承租人是否有權(quán)要求減免疫情期間的租金

地產(chǎn)租賃合同是出租人將地產(chǎn)交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本次疫情系不可抗力，但其本身并不當(dāng)然對(duì)租賃合同產(chǎn)生影響。出租人的給付義務(wù)在于交付并持續(xù)提供租賃物的使用；承租人的給付義務(wù)主要是支付租金。本次疫情難稱直接對(duì)上述兩項(xiàng)主要義務(wù)構(gòu)成障礙。但政府部門為了控制疫情的迫切需要，采取了如遲延辦公場(chǎng)所復(fù)工、封樓嚴(yán)管、設(shè)立圍擋等一系列管控措施，對(duì)租賃物的正常使用產(chǎn)生了重大影響。上述行政命令構(gòu)成不可抗力，實(shí)質(zhì)上影響了租賃合同的履行。承租人可以主張受該不可抗力影響而無法履行租賃合同，要求減免停業(yè)期間的租金。司法實(shí)務(wù)中多數(shù)認(rèn)為構(gòu)成不可抗力或者可基于公平原則合理分?jǐn)倱p失，分?jǐn)偙壤嫌蟹ㄔ褐С钟呻p方當(dāng)事人對(duì)半承擔(dān)：如在廣西高院（2007）桂民四終字第1號(hào)案中，承租人主張受“非典”疫情影響導(dǎo)致其承租的酒店停業(yè)，起訴請(qǐng)求免除“非典”期間全部租金，法院認(rèn)為，出租人已減半收取“非典”期間的租金且免除派駐人員的全部工資，體現(xiàn)了公平合理的原則。該措施合理分擔(dān)了“非典”疫情對(duì)承租人經(jīng)營帶來的不利影響，體現(xiàn)了公平原則；相反，如果免除“非典”期間全部租金，實(shí)質(zhì)是讓出租人承擔(dān)全部不利后果，反而有失公平，故判決駁回承租人的訴訟請(qǐng)求。

建議：（1）當(dāng)疫情對(duì)租賃合同的履行產(chǎn)生重大影響時(shí)，承租雙方充分協(xié)商，通過租金相應(yīng)減免政策或者租期的相應(yīng)順延等方式，共克時(shí)艱；（2）出租人對(duì)承租人的減租申請(qǐng)予以審核、回應(yīng)，并參照各行業(yè)協(xié)會(huì)提出的倡議及指導(dǎo)，根據(jù)地產(chǎn)業(yè)態(tài)性質(zhì)、行業(yè)領(lǐng)域、受影響程度等因素進(jìn)行綜合考量。

作者簡(jiǎn)介：

陳鑫范，浙江西湖律師事務(wù)所執(zhí)行主任。杭州市律師協(xié)會(huì)建設(shè)工程專業(yè)委員會(huì)副主任，中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會(huì)建設(shè)工程爭(zhēng)議評(píng)審專家。常設(shè)中國建設(shè)工程法律論壇“菁成計(jì)劃”一期學(xué)員，常設(shè)中國建設(shè)工程法律論壇第八、第十工作組成員、浙江大學(xué)“律界菁英”建設(shè)工程法律實(shí)務(wù)培訓(xùn)班特邀講師。專著《工程總承包法律應(yīng)用實(shí)務(wù)》，合著《最高人民法院建設(shè)工程施工合同司法解釋（二）實(shí)務(wù)操作與案例精解》（中國法制出版社）。

楊唐全，上海漢盛律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，事務(wù)所建房委執(zhí)行主任，上海市律師協(xié)會(huì)建設(shè)工程與基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)研究委員會(huì)委員。法學(xué)及工程管理碩士、一級(jí)建造師、英國皇家特許建造師。常設(shè)中國建設(shè)工程法律論壇“菁成計(jì)劃”一期學(xué)員，常設(shè)中國建設(shè)工程法律論壇觀察委員會(huì)委員，常設(shè)中國建設(shè)工程法律論壇第八、第十工作組成員。2019 ENR／建筑時(shí)報(bào)最值得推薦的中國工程法律60位專業(yè)律師、仲裁員、浦東新區(qū)“特邀律師調(diào)解員”。專著《最高人民法院建設(shè)工程施工合同糾紛司法解釋（二）圖解二十五講》（法律出版社）。

王琦，浙江金道（寧波）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，寧波市律師協(xié)會(huì)建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)，寧波仲裁委員會(huì)仲裁員，鄞州區(qū)優(yōu)秀青年律師。華東政法大學(xué)民商法碩士。常設(shè)中國建設(shè)工程法律論壇“菁成計(jì)劃”一期學(xué)員，常設(shè)中國建設(shè)法律論壇第八工作組、第十一工作組成員。成功參與并辦理了多起復(fù)雜、疑難的建筑與房地產(chǎn)糾紛案件，能夠?yàn)榻ㄖ康禺a(chǎn)企業(yè)提供全過程及專項(xiàng)法律服務(wù)。合著《最高人民法院建設(shè)工程施工合同司法解釋（二）實(shí)務(wù)操作與案例精解》（中國法制出版社）。